法律依據與業主權利

修訂前的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定，“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。”基于此，業主拒絕交納物業費需要基于正當理由。

修訂后的司法解釋刪除了相關條款，原司法解釋中的部分內容被民法典所吸收，其中民法典關于支付物業費規定如下：

《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

《民法典》前述條款規定了物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。并未直接涉及業主拒交物業費有無正當理由的情況。有律師認為，在實踐中若業主拒絕交物業費仍適用“需要基于正當理由”這一原則。在司法實踐中，對正當理由的認定一般限于物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

可以拒交物業費的5種情況

因為房屋質量問題還未交房，物業費是由開發商繳納；

物業公司未履行物業合同服務責任的，全體業主可以拒交，但要有有力的證據；

物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準；

物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；

物業公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的。

物業費不能拒交的誤區

未居住使用可拒交物業費？錯！   小區的物業服務費主要是公共性服務收費。根據《物業服務收費管理辦法》的規定，物業費一般包括清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用、物業共用設施設備的日常運行及維護費用等。所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區的物業費（物業明確指出不交鑰匙可以不交物業費的除外）。

未簽物業合同可拒交物業費？錯！   根據《民法典》和《物業管理條例》的規定，業主委員會的決定對業主具有約束力。所以，只要業主委員會同意了與物業管理公司協議中的條款，且業主事實上已經接受了物業公司所提供的物業服務，就應按照實際發生的服務向物業公司繳費。

原業主欠費可拒交物業費？錯！   根據《物業管理條例》的規定，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。若房屋產權發生交易后，原業主所欠的物業費須及時補交，否則將影響新業主的正常居住。

相關法條

《物業管理條例(2018修訂)》   第四十一條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

[《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2021.1.1）]   第二條 物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

[《北京市高級人民法院關于印發<北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)>的通知》]   22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：   (1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；   (2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

 來源：北大法寶法律法規數據庫、每天學點法律知識修訂補充，供普法參考

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