法拍房物業(yè)費(fèi)糾紛案例

2023年，小李經(jīng)司法拍賣競得福建省廈門市海滄區(qū)的一處房產(chǎn)，原房主為小王。在成為新業(yè)主后，物業(yè)公司向小李催收物業(yè)欠費(fèi)。小李向物業(yè)公司交清自己成為業(yè)主之后的相關(guān)欠費(fèi)后，拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費(fèi)用。經(jīng)催要無果，物業(yè)公司將小李和原房主小王一并訴至廈門市海滄區(qū)人民法院。

物業(yè)公司的訴訟依據(jù)

庭審中，物業(yè)公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)以及法律法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，具體費(fèi)用請競買人于拍賣前自行到相關(guān)單位查詢了解，與拍賣人無涉。

現(xiàn)房主小李的辯護(hù)理由

現(xiàn)房主小李認(rèn)為，法院《拍賣公告》里面寫得很清楚是跟拍賣人無涉，而非與原房主小王無關(guān)。同時(shí)，其與物業(yè)公司不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與小王也不存在合同約定。而且，原房主小王自取得產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)，空置房不用交納物業(yè)費(fèi)。于是小李請求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

原房主小王的辯護(hù)理由

原房主小王認(rèn)為，自己未收到物業(yè)公司的催收電話或者信息，甚至未與物業(yè)公司簽署合同，故其和物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。而且小李自愿參加司法拍賣，視為對《拍賣公告》的同意，對查詢案涉房屋相關(guān)欠費(fèi)情況具有慎重義務(wù)。《拍賣公告》中明確說明了物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)以及法律規(guī)定明確或不明確的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，故其不需要承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院審理結(jié)果

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效且未到期，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)主張相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

案涉房屋所欠費(fèi)用產(chǎn)生于小王作為房屋產(chǎn)權(quán)人期間，小王對案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，案涉房屋是否空置并不影響小王支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。小李以案涉房屋空置為由，主張減免物業(yè)管理費(fèi)缺乏法律依據(jù)。同時(shí)，案涉房屋的《拍賣公告》載明，拍賣標(biāo)的物所涉及物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)均由買受人自行查詢了解并承擔(dān)。小李以自愿參與競拍的行為表明了對《拍賣公告》相關(guān)條款的接受，表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)。

法院判決，現(xiàn)房主小李應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)欠費(fèi)，小王對小李應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。廈門市中級人民法院二審維持上述判決。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第五百五十二條規(guī)定，第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。故現(xiàn)房主小李因競得案涉房屋從而構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)和原房主小王對案涉房屋的相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

雖然法拍房往往能低于市場價(jià)成交，為購房者提供了“撿漏”的機(jī)會(huì)，但法拍房本身可能存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。建議購房者在競拍前全面了解標(biāo)的房屋狀況，如到物業(yè)公司查詢標(biāo)的房屋欠費(fèi)情況、向執(zhí)行法院詳詢標(biāo)的房屋現(xiàn)狀、到標(biāo)的房屋內(nèi)部及周邊進(jìn)行全面評估等，做到心中有數(shù)。

來源：云南法制報(bào)

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