房價變動引起的房屋交易糾紛問題

　　核心內容：引房價變動而引起的賣房反悔交易糾紛應該如何處理？有什么措施可以避免這類的情況發生？下面，承業律師事務所房地產小編為您詳細介紹相關的內容。

　　——政策變化導致房價波動

　　就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。原因很簡單，賣方在簽訂合同之后，房價不斷上漲，每天的上升幅度都很大，以致賣方寧愿毀約，寧可賠償買方雙倍的定金或者支付違約金并且賠償中介費，也不愿繼續履行合同和辦理過戶手續。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當事人多為二手房買賣合同的買方，由于國家抑制房價政策的不斷出臺，房價下跌已經無法避免。在這種情況，很多投機性較強的買方寧可喪失已經支付的定金、中介費用甚至是違約金，也不愿繼續支付房款履行合同。此外，二手房買賣合同中還經常會出現，買賣雙方在中介的居間下，往往為了少交過戶稅費而故意做“陰陽合同”，陽合同提交給有關政府部門，在上面故意做低價格，陰合同由雙方自行簽訂，具體房款支付等按照陰合同執行。

　　那么，國家政策變動是否屬于不可抗力而使違約方免于違約責任?如果非屬不可抗力，那么買方違約應當承擔什么違約責任?陰陽合同到底哪個有效?陰陽合同是否影響違約責任的承擔?鑒于上述種種問題，筆者結合最近接到的一個咨詢案例，擬回答上述問題。

　　宏觀背景介紹：

　　今年年初，國務院辦公廳出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發【2010】4號)，提出要加大差別化信貸政策的執行力度，具體是指要求各大銀行通過嚴格設定執行二套房貸款門款政策，合理引導住房消費，從而抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　2010年4月17日，針對部分城市房價上漲以及投機性購房者頻現，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發【2010】10號)，要求各大銀行實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。要點如下：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定，而且對于個別地區，甚至有權暫停發放購買第三套及以上住房貸款。同樣，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民也要暫停發放購買住房貸款。此外，文件還要求住建部要會同央行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。