一房二賣 如何認定買賣合同效力

　　核心內容：一房二賣應該認定哪一份買賣合同有效？下面，承業律師事務所小編通過一個真實的案例，為您介紹分析這個房產買賣糾紛問題。

　　【內容導航】

　　一、案情介紹

　　二、爭議焦點

　　三、律師點評

　　正文：

　　【案例簡介】

　　程某夫婦于2006年7月以15.5萬元價格購買了一套商住房，2008年5月，程某做生意急需錢，經他人介紹，程某夫婦將該房屋以17萬元價格轉賣給姜某。雙方商定：姜某預交房款12萬元，鑰匙交給姜某，兩個月后，雙方辦理過戶手續，姜某支付余下的5萬元房款。5月16日，姜某支付12萬元房款，并搬進房屋居住，6月7日，由于房屋價格上漲，程某要求姜某增加房款。姜某認為已簽訂書面合同，因此要求程某立即辦理房屋過戶手續，程某明示若不增加房款就不辦理房屋過戶手續。7月21日，程某將房屋以18萬元價格賣給胡某，并辦理了房屋過戶手續。將12萬元房款返還給姜某，并要求姜某在一星期之內搬出房屋、交回鑰匙。為此，姜某一紙訴狀遞到法院，要求依法解除程某與胡某的房屋買賣合同，保護自己的購買權。

　　【案件焦點】

　　本案的焦點是“一房兩賣“，應當認定哪一份買賣合同有效。對此，產生兩種不同意見：

　　第一種意見認為，姜某的要求是合理的，因為在第一個房屋買賣合同中，雙方當事人自愿達成協議，并簽訂了書面合同。該合同是合法有效的。合同簽訂后，雙當各自按照合同約定履行了自己的義務。程某因為房屋價格上漲才要求姜某增加價款，這顯然違反了買賣合同的約定。程某與姜某協商不成后，將房屋又賣給胡某，已經違反了第一個房屋買賣合同。而且，第一個房屋買賣合同簽訂在先，應當認定第二個買賣合同無效。

　　第二種意見認為，第一個房屋買賣合同無效，因為公民之間買賣私有房屋不僅需要雙方的書面合同，而且必須到房屋所在地的房管部門辦理所有權轉移手續。雖然第一個房屋買賣合同簽訂在先，而且已經部分履行，但卻沒有辦理過戶手續，因此買賣關系不成立，第二個房屋買賣合同符合法律規定，應當認定有效。

　　【律師分析】

　　我國《城市房地產管理法》第59條規定：國家實行土地適用權和房屋所有權登記發證制度。第60條第3款規定：房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。