夫妻婚后購置的房產通常屬于夫妻共同財產，但購房時往往因為各種原因房產證上只登記了一個人的名字，從而產生了真實權利人與登記權利人不一致的情況。如果夫妻之間發生矛盾，一方擅自將房產出售給第三人，另一方得知后起訴要求第三人返還房屋。此時，法律如何平衡真實權利人與第三人的利益?這就涉及登記的公示公信原則及善意第三人的認定和保護問題。
從目前二手房交易中出現的“夫妻共有”糾紛來看，賣方配偶提出的理由一般都是稱交易未經其同意，是丈夫(或妻子)私下串通買方進行交易。據司法審判實踐發現，在現實生活中確實存在這樣的情況，夫妻要離婚了，丈夫或妻子就瞞著對方把產權登記在自己名下的房子給賣了，然后轉移財產(或謊稱被盜搶、償還賭債、投資虧掉等)損害配偶的權益;但毋庸置疑的是，二手房交易價格上的波譎云詭，在房價上漲時，一些業主在賣房后見價格上漲就想要反悔，想不出別的辦法，就使出了“夫妻共有”的“殺手锏”。
關于夫妻單方面處分夫妻共有房屋的效力問題，筆者認為，共同共有人對共有財產享有共有權利，承擔共同義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效，但第三人善意、有償取得該財產的，應當保護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產人賠償。主要理由如下：
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(四)項雖然規定“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”，不得轉讓。但這一規定是指不動產轉讓前的一個要式要件，是對共同共有人之間的內部約束，不能對抗善意第三人。從保護社會動態交易安全、有效配置資源的角度，應確認在擅自處分共有財產案件中，當表見代理[i]或者善意取得[ii]條件滿足時，不得適用《城市房地產管理法》第三十八條第(四)項的規定。當然，表見代理是保護債權契約動態的交易安全的制度，表見代理法律效力是合同有效，善意第三人取得的是債權，未取得物權。善意取得是保護物權契約動態的交易安全的制度。善意取得的法律效果是善意第三人取得物權。按照物權優于債權理論，故善意取得優先于表見代理。
為避免不必要的糾紛，筆者建議在購買二手房時，購房人應注意征得售房夫妻雙方的同意，最好要求夫妻雙方當面簽字，共同到房管部門去辦理產權過戶手續;如果售房夫妻無法同時到場，應當要求出售方提供公證委托等手續。如果賣方聲稱其為未婚或離婚人士，則必要時應由賣方提交戶口簿、離婚證、離婚判決書、調解書、公證文書等證明其系個人身份的文件、聲明等。
當然，為了保護配偶等其他隱名房產共有人的合法權益，同時又能提交交易效率，保護財產交易的動的安全，合理配置社會資源，盡可能地降低道德風險，避免出名房產登記人損害隱名房產共有人的合法權益，筆者建議由不動產登記機關進一步完善不動產登記的程序，明確告知不動產登記申請人如實履行登記義務，盡可能地在房地產證或不動產登記簿中登記完整共有人及其所有的份額，以從源頭上避免或減少部分出名共有人惡意損害其他隱名房產共有人合法權益情形的發生。
[i] 參見《中華人民共和國合同法》第四十九條及最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條的規定。
[ii] 參見《中華人民共和國物權法》第一百零六條、最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條的規定。
50010302002461號