夫賣房，妻不知情，二手房買賣是否還成立？

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夫賣房，妻不知情，二手房買賣是否還成立？



由于房地產產權證上登記的房地產所有人和實際真正的所有人可能有所不同，如房地產產權登記為丈夫一人，而實際該房屋是婚后夫妻共同出資購買的，真正的產權人是夫妻雙方。對于并不熟悉賣方情況的不動產買受人而言，要其了解不動產上真正的所有人為誰，了解產證背后的真實關系，恐怕要求過高。針對房地產權利證書或者登記簿記載的權利內容和實際的權利關系不一致的情況，買受人除了多了解房地產上的權利狀況，遇到部分共有人處分他人財產的情況時，買受人該如何應對？

如果買受人屬于善意第三人的，即使隱名的房地產所有人不同意出售該房地產的，也只能向無權處分的所有人主張侵權責任，可以要求其返還買房款，但不能主張善意買受人和非法處分人之間的房地產買賣合同無效。不過如果房地產買受人明知財產是他人夫妻共有財產，而非登記的共有人不同意出售的，就不屬于善意第三人，必須將財產返還給共有人，由此造成的損失，比如房地產交易稅費的損失由惡意買受人（惡意指知情）和非法處分他人財產的出賣人根據過錯比例共同承擔。

判斷買受人是善意還是惡意，主要看買受人對財產的共有情況是否知情，在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權的，買賣合同有效。比如買受人是在公開市場上受讓的房地產，推定買受人為善意，公開市場可以是二手房中介、網上交易平臺等，而買受人和出賣人熟識或者是出賣人的近親屬、親密的好友等熟悉出賣人的家庭情況的人就不能推定其為善意第三人。

其次，買受人應當以合理的價格有償受讓，如果是以不合理的市場低價進行交易的，很難推定買受人為不知情，因為此時買受人作為一個有判斷能力的人應當注意到不合理低價背后的原因，當然交易價格略低于市場價不屬于不合理的低價。

再次，房地產轉讓合同已經完成過戶登記，如果在房地產買賣合同簽訂后，房地產隱名共有人發覺房地產被出售而向買受人提出處分權異議的，此時買受人不顧隱名共有人的告知繼續交易的，就不能稱之為善意第三人。在房地產過戶前因為隱名共有人不同意出售而導致房地產買賣合同無法繼續履行的，由非法處分房地產的出賣人對買受人承擔違約責任。


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