正文：二手房屋買賣，謹防戶口問題

　　人們在買賣二手房時，往往將談判的重點集中在房屋的產權、價格、區位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經常忽略一個可能引發嚴重后果的問題：戶口。

　　在司法實踐當中，因戶口引發的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現形式為：買賣雙方經過談判后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結束。但在不久之后，買方在辦理落戶手續時才發現，賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買方的戶口無法遷入。更有甚者，有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對爭議房屋具有居住權，因此拒絕搬出。如此一來，購房者雖然名義上取得了房屋的產權，但戶口“陰影”卻揮之不去。誰愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢?如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會更糟。買方花費巨資買來的房子只能看，不能住，無疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進購買的房屋，花費在訴訟上的財力和精力又將無法避免。

　　房屋交易一旦因戶口發生糾紛，處理起來非常復雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應地，買方的戶口也就無法遷入。上海市高級人民法院滬高法民一[2003]25號民事法律適用的規定：“對于二手房買賣糾紛，如果當事人以賣方違約為由，要求賣方承擔違約損害賠償責任的，可以作為民事案件處理;買方要求賣方實際履行約定的，將戶口遷出并將自己的戶口遷入的，法院可以告知該當事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，法院也無權作出此類民事判決，故該請求判決繼續履行的主張屬于依照法律規定法院不能強制當事人繼續履行的事項。當事人堅持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。”

　　在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理戶口問題呢?

　　第一，預先調查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者最好親自到房屋所在地的派出所進行核實。有的出售方承諾有戶口，但仍應到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的，應要求中介機構出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數從業人員的疏忽或欺騙行為。

　　第二，在買賣合同中設定戶口遷移條款和違約條款。如上家有戶口在所出售的房屋當中，約定戶口遷移條款應注意哪些問題呢?

　　首先，應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后。

　　其次，應約定具體的違約責任或預留部分房價款。比如，每逾期一天的罰金;在逾期多少時間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。買方待賣方將房屋內的戶口全部遷移后再支付該部分房價款，如果賣方沒有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應當按照合同約定標準支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進行追償。

　　再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。直接在買賣合同補充協議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責任，如逾期一日則按照房屋總價的日萬分之五計算，直到賣方房屋內戶口全部遷移為止。針對戶口遷移問題，通過這種加重經濟責任的方式，有效地督促賣方及時履行合同中戶口條款，避免不必要的爭議。

　　在現實交易中可能會碰到這樣的情況，比如是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內遷出戶口，且又能防范風險。因為買方很喜歡賣方的房子，除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風險的原則出發，有兩條建議可供參考：一是約定較高的逾期違約責任，并要求出售方提供現金擔保;二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期未遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權申請強遷戶口。

　　相關案例

　　賣房后未將戶口遷出 上家違約賠7000元

　　王先生將自己的房屋賣給陳家后，遲遲不將戶口遷出，而李家也據此拒絕支付最后一筆房款1萬元。于是，李先生在最后遷出戶口后將王先生及家人告上法庭，要求付款。某區法院受理后，經審理，認定李先生遲遷戶口的行為構成違約，需支付7000元違約金。

　　2008年10月29日，李先生和王家在中介公司的介紹下，簽訂了《房地產買賣居間合同》，李先生將位于某區一套房屋出售給王家，總房款為35.46萬元。同年12月22日，雙方正式簽訂《房地產買賣合同》，并向房地產管理部門申請辦理房地產交易手續。在買賣合同的補充條款中，雙方還約定：李先生承諾在送件后十日內，向該公安機關辦理完結原有戶口遷出手續。合同還約定，任何一方未按約履行合同條款則構成違約;如李先生違約，則以王家已付款金額按每日萬分之三的比例計算違約金。

　　2009年3月4日，李先生和王家辦理了房屋交接手續。因李先生戶口未遷出，3家便以此為由，拒絕向李先生支付購房尾款1萬元。后李先生將戶口遷出后，并向法院提起訴訟，要求王先生立即支付房款1萬元及逾期違約金1161元;而王家則認為，李先生未按約將戶口遷出，已構成違約，上述1萬元作為違約金，不應再予以支付。

　　法院經審理后認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。李先生未按合同約定及時遷出戶口，構成違約，理應承擔相應的違約責任。同時考慮訴訟前李先生已將戶口遷出，王家也并未因此造成損失的實際情況,遂確認李先生承擔違約金7000元，王先生支付李先生購房款3000元。

　　2009年5月9日