前言：


據了解，隨著今年相關政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也開始出現了轉移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產生的糾紛、與期房轉讓等有關的案例開始成為近期重點之一。此外，新裝修二手房，或者次新房所占據的糾紛比例也逐漸增加，有可能成為糾紛的主要關注焦點。這類糾紛一方面由于現有的房地產買賣合同示范文本中未能提供詳細的示范約定，另一方面則是眾多的購房人也忽視了房屋裝修、配套設施等問題而導致。



提香草堂鼎級別墅


焦點一：購房者未能成功申請貸款


案例：


２００４年８月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價１５６萬元，但由于其本身已經有兩套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦理貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。


然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近２萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但因沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。


點評：


從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。


焦點二：期房限轉之后的期房買賣


案例：


蔡先生于今年年初與張先生簽訂了購房合同，合同總價為１１０萬元，由于是期房，房產證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支付３９萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待房產證辦出之后３日內，由張先生協助辦理產權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出房產證之后，卻以簽訂合同時沒有房產證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此到法院起訴，要求繼續履行合同。


點評：


案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據相關規定，沒有房產證的房屋不能轉讓，但是雙方已經在合同中約定，當房屋符合國家規定的轉讓條件時辦理產權過戶，而張先生現在也已經取得了房產證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續履行合同，協助辦理產權過戶。


焦點三：戶籍遷移


案例：


２００４年５月，林先生購買了一套老式公房，取得產權證之后，林先生按約支付了全部房款，數日后想要遷入戶口才發現自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯系不到自己的上家。


林先生找到房產所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。


至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。


點評：


針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產轉讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。