對上海高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀

　　對上海高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀

　　作者：承業(yè)律師事務(wù)所

　　法院在審理二手房買賣的訴訟案件時，主要適用的法律是《合同法》，但是由于《合同法》的規(guī)定比較原則，難以將二手房買賣中各種各樣復(fù)雜的情況規(guī)定得面面俱到。所以，上海市高級人民法院在2005年底又頒布了一個重要的文件，這就是專門針對二手房而出臺的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》。

　　這個《解答》統(tǒng)一了法院審理這類案件中的不同認(rèn)識，而以前一個案件在這個區(qū)是這樣判，在另一個區(qū)卻可能是另一種判法。因此，這是上海地區(qū)一個非常重要的法律文件，不過，由于《解答》中的法律術(shù)語較多，可能難以理解，因此我將其中主要的規(guī)定適用于真實(shí)的案件，以案說法，用案件來解讀，希望各位能加深理解。

　　一、未經(jīng)房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認(rèn)定?

　　案例：劉女士和她的先生購買了一套房屋，最近他們想將房子賣掉。劉女士的先生與中介公司簽訂了《居間合同》，委托中介公司尋找買家，掛牌價為123萬元，簽約后她先生就到外地出差去了。郭先生通過中介看了這套房子覺得很滿意，希望價格上再能便宜一點(diǎn)，通過幾次交涉，劉女士最后同意以118萬元賣給郭先生，二人又簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。誰知簽約后才幾天，劉女士的先生就從外地回來了，當(dāng)他得知房價為118萬元，覺得太便宜了，于是找到郭先生，說這是他們夫妻的共同財產(chǎn)，劉女士一個人無權(quán)處分，要求解除合同，但郭先生要求履行這份合同。

　　《解答》的規(guī)定：“未經(jīng)房屋共有人同意出賣人簽訂二手房買賣合同的，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。”

　　我的解讀：根據(jù)這個規(guī)定，郭先生與劉女士簽訂的房地產(chǎn)買賣合同是否有效要看這套房子產(chǎn)權(quán)證上是誰的名字，如果產(chǎn)證上只有劉女士一個人的名字而沒有她先生的名字，那合同毫無疑問是有效的。如果產(chǎn)證上是劉女士和她先生兩個人的名字，原則上合同無效，但是如果郭先生有理由相信劉女士有權(quán)代表她的先生來處理房子的話，合同還是有效的。

　　根據(jù)本案的情況來看，與中介簽訂《居間合同》的是劉女士的先生，這說明出售房屋也符合她先生的意愿，只不過對房價存在異議，因此，根據(jù)劉女士與她先生存在婚姻關(guān)系的事實(shí)和她先生也委托中介出售房屋的事實(shí)，郭先生有理由相信劉女士有權(quán)代表她的先生簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，本案構(gòu)成表見代理，因此這份買賣合同應(yīng)當(dāng)有效，故而郭先生有權(quán)要求劉女士履行這份合同。

　　二、未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意，房屋所有權(quán)人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認(rèn)定?

　　案例：陳先生結(jié)婚十一年了，最近由于陳先生想?yún)f(xié)議離婚而妻子不同意，他就將婚前自己買的房子以190萬元的價格賣給肖小姐，他妻子的收入比較低，父母家又在外地，沒有能力另行購買房子，他想用這個辦法讓妻子同意離婚。他妻子得知這件事后認(rèn)為陳先生瞞著她將房子出售掉是無效的。

　　《解答》的規(guī)定：“房屋權(quán)利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。”

　　我的解讀：根據(jù)上海高院的這條意見，房子是陳先生婚前購買的，屬于個人財產(chǎn)，他可以自由處分，所以他未經(jīng)妻子同意出售房屋的行為是合法有效的。但是，由于他的妻子因?yàn)榻Y(jié)婚而在這套房子里享有了居住權(quán)，所以陳先生如果出售這套房子的話，應(yīng)當(dāng)解決她妻子的居住問題，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　三、期房轉(zhuǎn)讓合同是否有效?

　　案例：吳先生與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，因房價上漲，他又在2005年3月與張先生簽訂了《轉(zhuǎn)讓合同》，將期房加價轉(zhuǎn)讓給了張先生。張先生購買后不到二個月，上海的房價就開始下跌，張先生買的期房縮水二十萬元。張先生于是將吳先生告到法院，要求確認(rèn)合同無效并返還房款，理由是上海在2004年4月底就不允許期房買賣了。

　　《解答》：不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于“期房限轉(zhuǎn)”的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法實(shí)際取得房屋的風(fēng)險，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

　　我的解讀：期房的轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是購房人將對開發(fā)商享有的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給下家。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)只要通知債務(wù)人就可以了，所以期房轉(zhuǎn)讓并不違反法律規(guī)定，因而轉(zhuǎn)讓行為是合法有效的，所以張先生不能以違反期房限轉(zhuǎn)政策為由退房。

　　上海的地方政策不允許期房轉(zhuǎn)讓，主要是在房地產(chǎn)登記上不會記載下家的名字。在產(chǎn)證辦出來之前，房屋登記上只會記載預(yù)告登記的權(quán)利人也就是上家的名字，所以這對下家來講是存在很大風(fēng)險的。以本案為例，如果房價不是下跌而是上漲了，如果吳先生想毀約的話是輕而易舉的事：吳先生只要辦好小產(chǎn)證后馬上過戶給別人就可以了，因?yàn)閺埾壬拿譀]有登記過，所以不能阻止吳先生買給他人。因?yàn)榉课菀呀?jīng)出賣給他人，所以他只能要求吳先生返還房款并按合同支付違約金。也就是說，如果房價上漲的利潤超過吳先生可能承擔(dān)的違約金的話，上家毀約的情況就容易發(fā)生了，所以在這種情況下，對下家是很不利的。