對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀

　　對上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的案例解讀

　　作者：承業律師事務所

　　法院在審理二手房買賣的訴訟案件時，主要適用的法律是《合同法》，但是由于《合同法》的規定比較原則，難以將二手房買賣中各種各樣復雜的情況規定得面面俱到。所以，上海市高級人民法院在2005年底又頒布了一個重要的文件，這就是專門針對二手房而出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》。

　　這個《解答》統一了法院審理這類案件中的不同認識，而以前一個案件在這個區是這樣判，在另一個區卻可能是另一種判法。因此，這是上海地區一個非常重要的法律文件，不過，由于《解答》中的法律術語較多，可能難以理解，因此我將其中主要的規定適用于真實的案件，以案說法，用案件來解讀，希望各位能加深理解。

　　一、未經房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認定?

　　案例：劉女士和她的先生購買了一套房屋，最近他們想將房子賣掉。劉女士的先生與中介公司簽訂了《居間合同》，委托中介公司尋找買家，掛牌價為123萬元，簽約后她先生就到外地出差去了。郭先生通過中介看了這套房子覺得很滿意，希望價格上再能便宜一點，通過幾次交涉，劉女士最后同意以118萬元賣給郭先生，二人又簽訂了《房地產買賣合同》。誰知簽約后才幾天，劉女士的先生就從外地回來了，當他得知房價為118萬元，覺得太便宜了，于是找到郭先生，說這是他們夫妻的共同財產，劉女士一個人無權處分，要求解除合同，但郭先生要求履行這份合同。

　　《解答》的規定：“未經房屋共有人同意出賣人簽訂二手房買賣合同的，應區別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。”

　　我的解讀：根據這個規定，郭先生與劉女士簽訂的房地產買賣合同是否有效要看這套房子產權證上是誰的名字，如果產證上只有劉女士一個人的名字而沒有她先生的名字，那合同毫無疑問是有效的。如果產證上是劉女士和她先生兩個人的名字，原則上合同無效，但是如果郭先生有理由相信劉女士有權代表她的先生來處理房子的話，合同還是有效的。

　　根據本案的情況來看，與中介簽訂《居間合同》的是劉女士的先生，這說明出售房屋也符合她先生的意愿，只不過對房價存在異議，因此，根據劉女士與她先生存在婚姻關系的事實和她先生也委托中介出售房屋的事實，郭先生有理由相信劉女士有權代表她的先生簽訂《房地產買賣合同》，本案構成表見代理，因此這份買賣合同應當有效，故而郭先生有權要求劉女士履行這份合同。

　　二、未經在房屋內共同居住的其他成員同意，房屋所有權人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認定?

　　案例：陳先生結婚十一年了，最近由于陳先生想協議離婚而妻子不同意，他就將婚前自己買的房子以190萬元的價格賣給肖小姐，他妻子的收入比較低，父母家又在外地，沒有能力另行購買房子，他想用這個辦法讓妻子同意離婚。他妻子得知這件事后認為陳先生瞞著她將房子出售掉是無效的。

　　《解答》的規定：“房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。”

　　我的解讀：根據上海高院的這條意見，房子是陳先生婚前購買的，屬于個人財產，他可以自由處分，所以他未經妻子同意出售房屋的行為是合法有效的。但是，由于他的妻子因為結婚而在這套房子里享有了居住權，所以陳先生如果出售這套房子的話，應當解決她妻子的居住問題，否則應當承擔相應的法律責任。

　　三、期房轉讓合同是否有效?

　　案例：吳先生與開發商簽訂了《商品房預售合同》，因房價上漲，他又在2005年3月與張先生簽訂了《轉讓合同》，將期房加價轉讓給了張先生。張先生購買后不到二個月，上海的房價就開始下跌，張先生買的期房縮水二十萬元。張先生于是將吳先生告到法院，要求確認合同無效并返還房款，理由是上海在2004年4月底就不允許期房買賣了。

　　《解答》：不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權證而認定轉讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權證之前，其雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權。而債權轉讓是合同法賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利，因此買方再予轉讓并不違反法律禁止性規定。至于上海市目前關于“期房限轉”的地方性規定，其所規定的是當事人在取得房屋所有權證之前的再轉讓行為，房地產登記部門不予辦理登記，該規定所產生的后果是受讓方可能要承擔無法實際取得房屋的風險，但并不影響轉讓合同的效力。

　　我的解讀：期房的轉讓，實際上是購房人將對開發商享有的債權轉讓給下家。根據《合同法》的規定，債權人轉讓債權只要通知債務人就可以了，所以期房轉讓并不違反法律規定，因而轉讓行為是合法有效的，所以張先生不能以違反期房限轉政策為由退房。

　　上海的地方政策不允許期房轉讓，主要是在房地產登記上不會記載下家的名字。在產證辦出來之前，房屋登記上只會記載預告登記的權利人也就是上家的名字，所以這對下家來講是存在很大風險的。以本案為例，如果房價不是下跌而是上漲了，如果吳先生想毀約的話是輕而易舉的事：吳先生只要辦好小產證后馬上過戶給別人就可以了，因為張先生的名字沒有登記過，所以不能阻止吳先生買給他人。因為房屋已經出賣給他人，所以他只能要求吳先生返還房款并按合同支付違約金。也就是說，如果房價上漲的利潤超過吳先生可能承擔的違約金的話，上家毀約的情況就容易發生了，所以在這種情況下，對下家是很不利的。