二手房買賣糾紛 北京法官解讀

北京法院法官房產報告解讀 摘錄,供參考學習:

一、受案情況的分析(案件數量)

　　根據案由買賣不分一手房和二手房，通過對主體的界定還是能夠區分的，期房都是預售合同糾紛，二手房一般都是雙方當事人之間的，在甄別上還是有區分的。單位告中介的案由叫居間合同，我們國家合同法424條，有單獨案由，居間案由數量也不少，幾大中介公司都榜上有名，居間服務肯定是專業化服務的問題。這張圖表是勝訴、敗訴率的分析。

　　二、涉及的相關法律問題

　　在我們這個體制下，我們叫二手房，其實不是法律概念，尤其是在現有體制下，房源很復雜，我的第一個問題就講房源，就是房屋的來源，或者房屋權屬的定性和定位，應該是二分法，受制于我們國家現在城鄉二元體制，因為城市規劃區內的房子就是建委系統管理的，可以通過權屬登記進行管理，農村集體土地上的房屋，是我們對農民的一種基本保障制度，通過相關的法規和國務院政策，不允許交易，農村房屋中有農村宅基地上的自建房屋，第二集體土地上的小產權房，現在媒體上報道叫小產權房，從法律概念上界定產權沒有大小之分，只不過沒有交納土地出納金，沒有成本，我們俗稱小產權房。今天主要探討城市國有土地上房屋交易，分商品房、保障性住房、經濟適用房，商品房也就是通過房地產開發公司買售完之后進行第二次交易的商品房，還有保障性住房，經濟適用房，這里面有個臨界點，就是以2008年4月8日為限，在政策上要銜接。還有按經濟適用住房產權管理的，還有房改房，通過國務院文件，為了推動房產市場的改革，五年上市交易一般來說松動了一些，再有單位央產房。

　　第二涉及的相關法律問題，首先要講合同效力及不動產權屬登記債權合同是基礎，物權是履行，新的《物權法》也借鑒了大陸法系債權、物權的區分原則，合同效力的判定依據，從制定法的時間順序上講有民法通則58、59條，中華人民共和國合同法第52、54條，中華人民共和國城市房地產管理法第38條，還有《物權法》第106條，以及國務院、建設部和各地市頒布的規章，具有不同的效力等級。房地產相關法律是很龐雜的。《民法通則》和《合同法》有遞進關系，在司法掌握上，在禁止性規定上還會進一步區分，分效力性規范和管理性規范。《中華人民共和國城市房地產管理法》就是第三十八條中的第六條，未依法登記而領取權屬證書的。

　　第三居間合同與買賣合同的關系，我看了幾大中介公司的版本，居間合同、代理合同、委托合同很多權利義務混在一起，名稱上也稱謂不一，相對性卡的不是很嚴，合同一定要強調相對性問題，從大方面講非主從關系，某種程度上是手段與目的的關系，424條合同一般來講是為主買賣合同服務的。

　　第四居間業務完成的認定，也就是報酬請求權的界定問題，這里面有如實報告的業務，對交易相關的事項注意義務、報告訂約機會或為媒介服務，促進交易合同的有效成立，與代為辦理貸款、過戶的區別。

　　案例一：居間報酬請求權的成立。案情：2004年11月，劉某與甲中介公司就某套房屋簽訂了看房確認書，看房費10元/套，若成交，給付房款8%的中介費，若私下交易，支付成交額5%的違約金，該套房屋在多個中介均有登記，劉某后經乙中介公司居間訂立買賣合同，甲中介公司要求劉某給付中介費及違約金均被駁回。評析：帶領看房與促成改易非同一。媒介型居間中約定不得私下交易無效。

　　三、審理中的幾個實務問題

　　第一夫妻公有房屋是否擅自處分的界定及合同效力問題。他的裁判關注到社會的和諧問題，我們高度重視民生案件的審理，由于我們國家發展的歷程有很多很復雜的東西，比如房源的問題，如果把復雜的房源和復雜的婚姻中的財產體制進行幾何化對應的話會更復雜，比如夫妻公有的認定，現在有一個新的司法理念，《物權法》出臺以后，我們嚴格遵照《物權法》定，從對內、對外兩個層次考慮問題，在對內婚姻家庭內部，不能登記成張三的，就是你丈夫的房子，登記成李四的房子就界定你妻子的房子，再往深了講更復雜，比如甲男是鉆石王老五，花一百萬在婚前買一套商品房，產權證的發放是在結婚正之后，如果嚴格從法律邏輯出發，婚姻關系期間所得的財產如果沒有特別約定就是家庭公有財產，我們以權屬證書發放時間為最終的完結時間，產權證的時間晚于結婚登記證書情況的話，正常情況下判定是共同財產沒有任何疑問，但是有時候法律不能太邏輯，還要考慮社會上的復雜因素，上海、廣東很多法院都是理性的判斷，這是一種一百萬元幣的財產形態，轉化為兩居室、三居室一套房子，還有他的單獨所有權，在這方面不能太絕對，包括在婚姻期間，折算男方或女方工齡取得的房改房的判斷，首先要區分動態的交易和靜態的歸屬，如果不涉及第三人，在有第三人情況下有《物權法》第106條進行保障，如果婚姻關系內部的話，我們就不能夠為登記論判斷，在動態和靜態把握上有一個斟酌的問題。第二處分的問題，當時立法時候應該參照了德國民法典的相關條文，在德國區分負擔行為和處分行為，立法時候我也看國國內大牌學者對這方面的論述，觀點不太一致，在處分上和106條聯合起來判斷，不涉及第三人交易情況下，我們是一個判斷方法，如果涉及到106條應用的話，我們著重優先采用106條維護動態的交易，因為我們國家權屬登記制度中大部分登的是戶主一人，尤其房改房，登所在單位職工，這種情況下要求審查婚姻狀況，審查完婚姻狀況再審查婚姻財產制度，然后再審查簽名真實性，極端例子就是張南為了賣房子可以找李女做一套假的離婚手續，然后把房子處理掉，后來發現婚姻關系是假的，導致在建委系統中有一個撤證的行政訴訟登記，在民事中就有合同無效訴訟問題。

　　案例二：善意第三人的保護。黃某與孫某原系夫妻，雙方以成本價購買住房一套，2003年4月將產權登記于孫某名下，2004年2月雙方協議離婚，并約定黃某的一半贈與給孩子，2006年2月孫某未經黃某同意，私自與張某簽訂了房屋買賣合同，并將產權過戶，后黃某要求確認上述買賣合同無效，張某主張自己善意取得。

　　案例三：善意第三人的判斷，劉某與王某為夫妻，趙某與劉某系母子，劉某于王某在1994年12月購買了一套房屋，產權登記在劉某名下，2006年3月，王某向劉某出具了同意售房的證明，2006年5月，劉某以賣房為名，將產權過戶到趙某名下，劉某未要求趙某支付房款。后雙方鬧離婚，王某要求確認劉某處分房屋的行為無效。評析：受贈人不應成為善意第三人的范疇。