東升法庭調研二手房買賣糾紛多發原因

(摘錄)

東升法庭調研二手房買賣糾紛多發原因

近來，隨著房地產市場的不斷升溫，二手房買賣也日漸火爆。二手房買賣主要發生在個人之間，可變因素較多，極易引發糾紛。日前，海淀法院東升法庭經調研發現，二手房買賣糾紛多發主要有4個方面的原因。

一、出賣方受利益驅使中途違約。二手房買賣的手續較多，從簽訂買賣合同到最終完成過戶需要一段時間。由于房屋價格上漲較快，在此期間出賣方中途違約即使需雙倍返還定金，但將房屋以更高的價格轉賣給他人后仍會獲得更多的收益。近年來，買受方訴至法院，要求出賣方繼續履行合同辦理過戶手續的案件有所增多。

二、陰陽合同導致履行爭議。在二手房買賣中，買賣雙方在房地產中介公司的操作下通過簽訂陰陽合同的方式偷逃稅款已成為業界不爭的事實。由于兩份合同的約定存在一定差異，且文本內容大多不規范、不明確，當事人在實際履行過程中極易出現爭議，從而引發糾紛。

三、房屋權屬暇疵引發糾紛。房屋多為家庭成員的共有財產，在出賣時需全體共有人一致同意。二手房買賣中，因出賣房屋未經全體共有人同意、房屋權屬存在瑕疵而導致交易受阻、引發糾紛的情況并不罕見。尤其在房屋價格上漲較快的情況下，一些事后反悔的出賣人也會以此為由要求確認房屋買賣合同無效。

四、央產房過戶受政策限制。央產房即中央直屬機關將自管房屋售予職工后，職工取得產權的房屋。受相關政策限制，一些央產房不能正常交易過戶。一些被允許上市交易的央產房，也往往因為賣房人未能與單位妥善解決住房面積超標等問題，而致使買賣中無法辦理產權過戶。由此引起的二手房買賣糾紛也占一定比例。

針對上述情況，海淀法院東升法庭在辦理相關案件時，認真研究、統一思路，嚴格按照法律規定，堅持維護交易安全、調解優先的原則，力爭妥善處理糾紛:一是力爭維護合同有效性和交易安全，保障正常交易秩序和群眾生活穩定，保護善意第三人的合法利益；二是對于房價上漲后出賣方以各種理由悔約的案件，堅持差價補償的原則，增加違約成本；三是充分行使釋明權，幫助當事人作出正確選擇，同時堅持調判結合，及時化解糾紛；四是通過發送司法建議等途徑，規范房地產中介公司的經營行為，凈化市場環境，降低糾紛發生機率。

編輯：劉藝鑄

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