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作者：馮淼 發(fā)布時間：2010-04-20 09:17:57
近日，房山法院竇店法庭對該庭今年第一季度受理的二手房屋買賣合同糾紛案件進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該類案件主要有以下特點：
一是受房屋價格持續(xù)上漲的影響，賣方違約的案件激增。賣方為了追求利益最大化，拒絕繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同，從而導(dǎo)致二手房買賣糾紛大量涌現(xiàn)。
二是原告訴訟請求呈現(xiàn)明顯類型化。一是第三人為原告，以房屋屬于家庭共有財產(chǎn)，出賣未經(jīng)其同意為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。二是以買方為原告，以賣方違反約定未按期履行合同為由，請求解除合同并要求賣方雙倍返還定金，或者請求賣方繼續(xù)履行合同。
三是“黑白合同”大量存在，加大法院審理難度。買賣雙方為了規(guī)避相關(guān)法律，常常簽訂兩份合同，對房屋價款作出不一致的約定，即俗稱的“黑白合同”，其中還有很多“黑合同”是采取口頭形式，取證更為困難，進(jìn)一步加大了法院的審理難度。
四是買賣合同常與居間合同相重疊，中介機(jī)構(gòu)作為第二被告一起被訴的情況較多。由于買賣雙方多是通過中介機(jī)構(gòu)認(rèn)識，并簽訂買賣合同，并由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)，因此往往導(dǎo)致相關(guān)中介機(jī)構(gòu)被卷入大量二手房買賣糾紛案件中，法律關(guān)系更為復(fù)雜。
五是絕大部分涉案房屋都設(shè)有抵押權(quán)，由此引發(fā)糾紛居多。賣方在原來購買房屋時，大多通過銀行或者擔(dān)保公司進(jìn)行貸款并在購買的房屋上設(shè)定抵押權(quán)。因此，對該類二手房進(jìn)行買賣時，九成以上的合同中都約定了買方先行支付一部分現(xiàn)金，由賣方使用該筆款項向銀行辦理解押，隨后再辦理房屋過戶手續(xù)。而實踐中，在相關(guān)手續(xù)辦理過程中極易出現(xiàn)糾紛。
六是買賣雙方分歧較大，難于調(diào)解。出于利益驅(qū)動，該類案件當(dāng)事人雙方分歧較大，一方堅決要求交房，另一方極力主張解除合同，使得調(diào)解工作相當(dāng)困難，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議的比例較小。
針對該類案件上述特點，該庭提出以下審理措施：
一是增強(qiáng)大局觀念，堅持司法為民和服務(wù)大局。摒棄只追求法律效果而不顧經(jīng)濟(jì)效果和社會效果的做法，處理好依法辦案和維護(hù)社會穩(wěn)定的關(guān)系，保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
二是加強(qiáng)學(xué)習(xí)，統(tǒng)一辦案標(biāo)準(zhǔn)，提高審判質(zhì)量。審判人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，定期開展業(yè)務(wù)研討會，就該類型案件各種情形下的程序和實體問題進(jìn)行溝通和討論，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)，并對審理結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，積累經(jīng)驗。
三是加強(qiáng)法制宣傳，普及有關(guān)房屋買賣的法律知識。通過利用典型案件解析、法律問題詮釋、公布裁判文書等方式，向人民群眾宣傳相關(guān)法律知識，提高買賣雙方的法律意識，特別是契約意識。同時，大力宣揚誠實信用的法律原則，形成良好的社會風(fēng)氣。
四是加強(qiáng)與相關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會的協(xié)作。針對案件中涉及的避稅行為及中介機(jī)構(gòu)的違法行為，積極通過司法建議的形式，助推房地產(chǎn)交易市場的管理，營造誠信有序、透明健康的市場環(huán)境和交易秩序。
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50010302002461號