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作者：馮淼 發布時間：2010-04-20 09:17:57
近日，房山法院竇店法庭對該庭今年第一季度受理的二手房屋買賣合同糾紛案件進行了調研，發現該類案件主要有以下特點：
一是受房屋價格持續上漲的影響，賣方違約的案件激增。賣方為了追求利益最大化，拒絕繼續履行已經簽訂的房屋買賣合同，從而導致二手房買賣糾紛大量涌現。
二是原告訴訟請求呈現明顯類型化。一是第三人為原告，以房屋屬于家庭共有財產，出賣未經其同意為由，請求確認房屋買賣合同無效。二是以買方為原告，以賣方違反約定未按期履行合同為由，請求解除合同并要求賣方雙倍返還定金，或者請求賣方繼續履行合同。
三是“黑白合同”大量存在，加大法院審理難度。買賣雙方為了規避相關法律，常常簽訂兩份合同，對房屋價款作出不一致的約定，即俗稱的“黑白合同”，其中還有很多“黑合同”是采取口頭形式，取證更為困難，進一步加大了法院的審理難度。
四是買賣合同常與居間合同相重疊，中介機構作為第二被告一起被訴的情況較多。由于買賣雙方多是通過中介機構認識，并簽訂買賣合同，并由中介機構負責辦理相關手續，因此往往導致相關中介機構被卷入大量二手房買賣糾紛案件中，法律關系更為復雜。
五是絕大部分涉案房屋都設有抵押權，由此引發糾紛居多。賣方在原來購買房屋時，大多通過銀行或者擔保公司進行貸款并在購買的房屋上設定抵押權。因此，對該類二手房進行買賣時，九成以上的合同中都約定了買方先行支付一部分現金，由賣方使用該筆款項向銀行辦理解押，隨后再辦理房屋過戶手續。而實踐中，在相關手續辦理過程中極易出現糾紛。
六是買賣雙方分歧較大，難于調解。出于利益驅動，該類案件當事人雙方分歧較大，一方堅決要求交房，另一方極力主張解除合同，使得調解工作相當困難，雙方達成調解協議的比例較小。
針對該類案件上述特點，該庭提出以下審理措施：
一是增強大局觀念，堅持司法為民和服務大局。摒棄只追求法律效果而不顧經濟效果和社會效果的做法，處理好依法辦案和維護社會穩定的關系，保障房地產市場健康穩定發展。
二是加強學習，統一辦案標準，提高審判質量。審判人員應當加強相關業務知識的學習，定期開展業務研討會，就該類型案件各種情形下的程序和實體問題進行溝通和討論，統一審判標準，并對審理結果進行總結，積累經驗。
三是加強法制宣傳，普及有關房屋買賣的法律知識。通過利用典型案件解析、法律問題詮釋、公布裁判文書等方式，向人民群眾宣傳相關法律知識，提高買賣雙方的法律意識，特別是契約意識。同時，大力宣揚誠實信用的法律原則，形成良好的社會風氣。
四是加強與相關部門及行業協會的協作。針對案件中涉及的避稅行為及中介機構的違法行為，積極通過司法建議的形式，助推房地產交易市場的管理，營造誠信有序、透明健康的市場環境和交易秩序。
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50010302002461號