核心內容：二手房交易手續繁多，而由于一些中介機構的不規范操作和售房人的失信行為，經常引發糾紛甚至連環訴訟，買房者可謂防不勝防。下面，承業律師事務所房地產小編為您詳細介紹。
提醒二手房買家，簽訂房屋買賣合同前一定要調查了解房屋的產權來源、產權現狀;簽合同時更要“多留幾手”，避免房價攀升賣家反悔，不僅要約定合同履行的程序、細節，還要把合同不能履行的違約責任約定清楚，并在合同中適當提高違約金額。建議，還應在合同中增加對不誠信違約方的懲罰性條款，如售房人又將房屋賣給第三人并辦理過戶登記手續，導致原房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除的，買方可以請求返還已付的購房款及利息，并要求賠償損失，損失范圍包括房屋差價損失。 朝陽法院法官牛冬華也認為，二手房買賣中出現合同糾紛，區別于房產一級市場，購房人主要依據與售房人所簽訂的合同進行維權。如果在購房合同中對房產今后的收益沒有明確約定，那么，購房人可以主張索要房屋差價。
而在房價上漲較快的上海市，在2005年12月16日，針對二手房買賣糾紛中出現的“新情況、新問題”，上海市高級人民法院就已出臺《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》。關于合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續履行的情況如何處理，《解答》規定：除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合合同法第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失，后者即包括房屋漲跌損失。近幾年，買房者要求賠償房屋差價損失的請求不斷得到支持。盡管如此，分析人士認為，由于二手房市場目前仍處于賣方市場，房主的自我感覺普遍好于買方，加價現象依然如前。不過這提醒售房者不能太樂觀：去年底，房價“拐點論”的出現加重了買房者的持幣觀望情緒，北京二手房市場交易量開始萎縮，今年1月份跌幅猛增30%。 也許，個別見利毀約的售房人確實該反思了，否則不僅自己枉費心機，得不償失，對本已問題重重的二手房市場無疑更是雪上加霜。
上海市高級人民法院出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定，房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定;二、雙方不能協商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
50010302002461號