房貸被拒引發的二手房買賣糾紛

　　核心內容：下面，承業律師事務所房地產小編介紹一個房產買賣合同糾紛，就案例中出現的房貸沒通過而履行不能的違約責任進行詳細解讀。

　　2009年2月1日，某公司通過股東大會決議，同意將系爭房屋出售給原告，并全權委托吳某辦理此項事宜。同日，梁某(乙方)與甲公司(丙方)簽訂《房地產買賣居間協議》，約定在甲公司的居間下，梁某以51萬元的價格購買系爭房屋。2009年2月2日，梁某向甲公司交付定金1萬元。2009年2月3日，某公司作為甲方在上述協議上蓋章并由吳某簽名，甲公司遂將梁某所交定金1萬元轉交給某公司。

　　同日，某公司(甲方)與程某、梁某(乙方)簽訂《北京市房地產買賣合同》，約定，甲方通過甲公司將系爭房屋出售給乙方，轉讓價格為51萬元，建筑面積為58.58平方米;甲方于2009年3月20日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接;雙方確認在2009年3月5日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。同時，甲乙雙方又簽訂《特別協議》，約定實際成交總價為51萬元，首付款36萬元，銀行貸款15萬元;乙方實際支付甲方定金1萬元;乙方于2009年2月12日之前申請銀行貸款順利審批通過，乙方應在2009年2月15日支付大定金4萬元，2009年3月5日支付首付款31萬元，如此構成乙方支付甲方首付款36萬元;乙方不按照約定履行協議付款，甲方有權在2009年3月8日后不予返還乙方定金1萬元，作為乙方對甲方的賠償;乙方申請銀行貸款未通過審批，致使交易無法履行，甲方收取乙方定金1萬元無償返還乙方，雙方無責解約。

　　另查明，2009年3月6日，某公司收到由甲公司轉付的定金4萬元，同時向甲公司支付傭金1萬元。2009年3月27日，梁某對某公司代辦人吳某發出《催告函》，催告其于2009年3月31日13時前前往甲公司某分公司配合辦理房地產產權過戶手續。2009年3月30日，某公司致函梁某，表示雙方所訂的特別協議未按時執行的原因在于中介，承諾愿意以原價將系爭房屋出售，如不能達成交易，愿意賠償1萬元。同日，梁某出具《情況證明》，稱中介公司因中介公司存在諸多不規范操作行為，導致原告延期付款。2009年4月15日，梁某、甲公司分別向某公司發出《通知函》，通知某公司于2009年4月18日10時前到甲公司某分行與買受方前往寶山區房地產交易中心就系爭房屋辦理交易過戶手續，并收取相應錢款及履行其他義務。2009年4月17日，某公司向梁某致函，表示梁某已違反合同約定的付款期限，某公司決定不賣系爭房屋，并保留追究違約責任的權利。

　　審理中，梁某、程某向本院提供民生銀行借記卡客戶對帳單，證明其準備了首付款。某公司認為該證據與本案無關，甲公司表示不清楚。甲公司向本院陳述事實經過：2009年2月3日簽約時，雙方協商待下家貸款審批下來后，支付余下4萬元定金;3月3日，銀行通知甲公司貸款審批通過，甲公司遂通知梁某，梁某當天向甲公司交付定金4萬元;甲公司遂通知某公司取定金，某公司說沒空、改天;3月6日，某公司前來取走定金4萬元，當時甲公司要求某公司先繳稅才能辦過戶，但某公司一直未繳;3月中旬，某公司就表示不想再出售系爭房屋了;三方曾約定，由上家代下家支付傭金，故甲公司于3月6日向某公司收取傭金1萬元。梁某、程某認可甲公司的陳述，并表示《情況說明》是應某公司所寫。某公司表示，2009年3月5日時甲公司電話告訴說下家錢沒有準備好，甲公司也沒有催其繳稅;中介費是代下家墊付，過后要還的。