二手房逾期過戶的風險有哪些

　　二手房逾期過戶可能會導致一房多賣的風險。二手房的過戶一般要在條件達成時盡快的過戶。除了一房多賣的情況還有可能會存在原房主否認過戶，導致定金及其他不能夠退還，最好在過戶前進行相關的房屋預告登記或異議登記。那么二手房逾期過戶的風險有哪些呢？接下來就有承業律師事務所的小編為大家來解答。

　　一、二手房逾期過戶的風險有哪些？

　　(一)一房二賣的風險。如果逾期辦理過戶，由于房屋產權并沒有發生轉移，因此賣方完全可以將房屋再賣一次，從而影響到購房者的合法權益。

　　(二)房屋權利受到限制。比如，房屋產權所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子，將承擔很大風險，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進行了房屋交易公證，也屬于無效。

　　(三)房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時要房主與共有人都同意才行。

　　在二手房的交易中，經常出現這樣的情況，就是買賣雙發在簽訂了房屋買賣合同后并不急于辦理房屋過戶手續，而是等待一段很長的時間之后，再到房屋主管部門辦理房屋的過戶手續。

　　究其原因，很多都是為了避稅。因為根據法律的規定：“個人購買商品住房不足5年轉手交易的，全額征收營業稅。”由于很多的二手房交易進行時，出賣人取得該房屋的所有權還不足五年，要全額征收營業稅，因此買賣的雙方為了避稅，才在房屋買賣合同中作了如此的約定。為了保險起見，有的買賣雙方為此還對房屋買賣合同進行了公證。

　　但這并不保險，由于交易時間過于延長，增加了交易過程中出現意外及一方違約的可能，即便將合同進行公證，也不能排除出賣人將房屋再次轉讓的可能，即一房二賣的可能。

　　我國的相關法律對房屋等不動產的轉讓，在出現一房二賣的情況時，并不是誰的合同簽訂在先房屋就歸誰所有，而是誰先登記過戶房屋就歸誰所有，因此即便房屋買賣合同經過了公證，但出賣人又將房屋轉買他人，并辦理了房屋登記過戶手續，則該房屋就只能為他人所有，而先前簽訂合同的買受人就只能是依據房屋買賣合同要求出賣人承擔違約責任了。由此可見這種為了避稅而延遲辦理房屋登記過戶的二手房買賣合同，實際上增加了交易雙方的風險，因此，希望二手房交易的當事人在簽訂合同時對此進行理性的思考，作出合理的選擇。

　　二、二手房逾期過戶的案例：

　　原告(反訴被告)高某雪與被告(反訴原告)王某清房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員宋培海獨任審判，并于訴訟中依高某雪申請追加北京安信瑞德房地產經紀有限公司(以下稱安信公司)作為本案的第三人，公開開庭進行了審理。高某雪及其委托代理人、王某清及其委托代理人、安信公司的委托代理人到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　高某雪訴稱：2013年4月21日，原被告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：高某雪將其名下的北京市朝陽區4205號樓房(以下稱訴爭房屋)出賣給王某清;房屋成交價為人民幣825萬元(下文中貨幣均為人民幣);王某清逾期付款的，應于實際支付應付款之日起3日內按逾期應付款額日萬分之5的標準支付高某雪違約金;本合同簽訂之日起90日內，原被告共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續;本合同項下發生的爭議，由房屋所在地法院管轄。合同簽訂當日，原被告又簽訂了《補充協議》，約定：王某清于2013年4月21日向高某雪支付購房定金25萬元，4月25日向高某雪支付購房款300萬元，于辦理過戶當天向高某雪支付剩余房款500萬元;自本合同簽訂之日起100日內，原被告共同向房屋權屬登記部門申請辦理該房屋的權屬轉移登記手續。合同、協議生效后，王某清依約支付給高某雪購房款325萬元。在協議約定的房屋權屬轉移最后期限(2013年7月29日)屆滿前，高某雪曾多次向中介公司安信公司業務員邢芳峰詢問：王某清何時可以支付最后一筆房款?邢回答：王某清去了香港，手機號也變了，聯系不到王某清。2013年10月23日，高某雪接到王某清丈夫李勵的電話，稱現在無法支付高某雪第三筆購房款，愿意按院里房屋賣價補償高某雪。10月26日，高某雪夫妻二人與王某清夫妻二人在西苑飯店咖啡廳商談買房款如何支付，高某雪告知王某清逾期付款已屬違約，要求予以補償;王某清承諾補償高某雪。2013年10月30日，中介公司邢芳峰電話告知高某雪：王某清最后一筆購房款500萬已經準備好，明天可以付，然后去辦理過戶。2013年10月31日，王某清向高某雪銀行卡里匯入協議約定的最后一筆購房款500萬元。11月1日，原被告及中介公司的業務員邢芳峰共同到房地部門辦理了所售房屋的權屬轉移登記手續。王某清違反雙方協議條款的約定，逾期95天支付高某雪房款500萬元，依照合同條款約定應承擔違約金237500元。故此起訴請求：判令王某清向高某雪支付違約金237500元。

　　王某清辯稱并反訴稱：王某清沒有違約。雙方辦理過戶是在2013年11月1日，王某清支付余款是在2013年10月31日，是在過戶前一天。按照買賣合同和補充協議中有關“辦理過戶當天向賣方支付500萬元余款”的約定，王某清沒有延期付款。由于高某雪一直沒有同王某清到稅務部門交納稅款，導致中介機構不能及時網上申請權屬轉移登記，所以才導致過戶時間延長，也導致了付款期限延長。合同約定的是逾期付款的違約責任，而不是逾期向房屋權屬登記部門申請辦理權屬轉移登記的違約責任，高某雪以申請辦理權屬轉移登記的時間作為其主張違約金的依據是錯誤的。合同約定的違約金過分高于實際損失，請求法院予以酌減。買賣合同約定賣方應在2013年10月20日將房屋交付給買方，否則按日計算向買方支付已付房款萬分之五的違約金。截至2013年10月20日王某清已付購房款325萬元，高某雪直到2013年11月3日才將房屋交付給王某清，違約14天，應支付違約金。故此向法院提起反訴請求：判令高某雪向王某清支付違約金22750元。

　　高某雪針對王某清的反訴辯稱：不同意王某清的反訴請求。逾期交房完全是由于王某清逾期付款造成的。王某清在付清最后一筆房款之前從來沒有、也不敢提出來讓高某雪按合同約定日期給她交房，因為她理虧，她知道沒錢付給高某雪。即使王某清要求高某雪交房，高某雪也可以依據法律規定拒絕，因為王某清有應該先履行的合同義務尚未履行。買賣合同約定簽約之日起100日內(也就是2013年7月29日前)辦理過戶，過戶當天支付最后一筆房款，房屋于2013年10月20日交付。按照合同約定的流程，辦完過戶高某雪收到最后一筆房款距離交房高某雪最少有82天(2013年7月29日至10月19日)的準備時間。由于王某清無力按約定時間支付最后一筆房款，所以遲遲不去和高某雪辦理過戶。王某清支付最后一筆房款的時間已經超過合同約定的交房日期。高某雪收到房款的第二天就和王某清辦理了過戶，過完戶的第3天就交了房，已經非?？炝?。合同約定的違約金過分高于實際損失，請求法院予以酌減。

　　安信公司述稱：買賣雙方補充協議中約定簽約后100日內辦理過戶，過戶時支付尾款500萬元。但王某清沒有按補充協議第一條第5款的約定在100天內，也就是2013年7月底前湊齊最后一筆房款500萬元。補充協議第一條第5款的約定到期時賣方催促買方及時付款辦理過戶，買方因為當時湊不齊尾款曾經說過想不買了賠償賣方。但之后到2013年10月底買方把錢湊齊，并且告訴了我公司經紀人，我公司及時和賣方溝通辦理過戶事宜。2013年10月31日王某清把尾款500萬元轉賬支付給高某雪，11月1日雙方去辦理了過戶。

　　經審理查明，2013年4月21日，原被告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：高某雪將訴爭房屋出賣給王某清，成交價為825萬元;買方逾期付款的，應于實際支付應付款之日起3日內按逾期應付款額日萬分之5的標準支付賣方違約金;本合同簽訂之日起90日內，原被告共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。合同簽訂當日，原被告又簽訂了《補充協議》，約定：買方于2013年4月21日向賣方支付購房定金25萬元，4月25日向賣方支付購房款300萬元，于辦理過戶當天向賣方支付剩余房款500萬元;自本合同簽訂之日起100日內，買賣雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理該房屋的權屬轉移登記手續;買賣雙方應在2013年10月20日前辦理物業交割手續;買賣雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，王某清依約向高某雪支付了定金和房款共計325萬元。2013年10月31日，王某清向高某雪支付最后一筆購房款500萬元。2013年11月1日，原被告辦理了訴爭房屋過戶手續。高某雪于2013年11月3日將訴爭房屋交付給王某清。

　　高某雪提交其與王某清的丈夫和公公的電話錄音，高某雪夫婦與王某清夫婦的談話錄音，證明王某清承認因為資金短缺沒能在補充協議約定的過戶最后期限(2013年7月29日)前支付500萬元購房款。王某清對上述錄音證據的真實性認可，但認為上述證據證明了高某雪只要求王某清付款，沒說要求過戶。

　　高某雪提交其與安信公司業務員邢芳峰的電話錄音和手機短信記錄，證明因王某清沒有按合同約定期限支付尾款，高某雪多次與安信公司交涉催促辦理過戶手續，邢芳峰知道王某清直到2013年10月23日仍沒有錢支付尾款。王某清和安信公司對上述證據的真實性認可。

　　王某清提交其代理律師對邢芳峰做的調查筆錄，證明高某雪曾表達過房屋價格便宜的想法，高某雪沒有催促過辦理過戶，申請過戶的前提是先交納稅款。

　　王某清提交契稅憑證，證明原被告是2013年10月21日共同到稅務部門繳納的稅款。

　　上述事實，有雙方當事人提交的相關證據、當事人陳述意見及庭審筆錄等在案佐證。

　　本院認為，原被告簽訂的房屋買賣合同及《補充協議》是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。合同簽訂后，王某清依約向高某雪支付了定金和首期房款325萬元，合同約定剩余房款500萬元在過戶當天支付，同時約定買賣雙方于簽約之日起100日內(也就是2013年7月29日前)辦理過戶手續。故合同約定的過戶日期即為買方付清剩余房款的日期，該約定對于買賣雙方均具有約束力。高某雪提交的相關證據能夠相互印證，形成優勢證據，證明雙方未能在2013年7月29日前辦理過戶手續系由于王某清未能湊齊剩余房款所導致。王某清辯稱高某雪只要求其付款，未要求過戶，根據生活常識和交易習慣，在買方未準備好剩余房款之前，賣方當然不可能要求將房屋過戶給買方，王某清的該抗辯意見明顯違背生活常識，本院不予采信。王某清辯稱未交稅之前無法辦理過戶，但王某清未能舉證證明高某雪存在拒絕配合辦理交稅手續的行為，故王某清的該項抗辯意見本院亦不予采信。王某清未能及時湊齊剩余房款導致買賣雙方未能在約定日期前辦理過戶手續，已構成違約，高某雪依據合同約定要求王某清支付違約金的訴訟請求有事實和法律依據，本院予以支持。王某清認為合同約定違約金過高請求法院酌減的抗辯意見本院予以采信，本院綜合案件情況，依據公平原則，對違約金數額依法酌減為16萬元。依據公平原則，本院酌減高某雪訴訟請求部分的訴訟費仍應由王某清負擔。

　　對于王某清要求高某雪支付遲延交房違約金的反訴請求，高某雪辯稱其有權行使先履行抗辯權。雙方合同約定的付款交房日期(2013年10月19日)比過戶日期(2013年7月29日)晚八十余天，按交易習慣亦多是在辦理過戶手續付清剩余房款后再辦理房屋交接，故本案中應當認定王某清付清剩余房款的合同義務應先于高某雪的交房義務得到履行，在王某清未履行其義務前，高某雪有權拒絕履行交房義務，高某雪關于行使先履行抗辯權的抗辯意見成立。在王某清付清剩余房款后，高某雪在3日內將訴爭房屋交付給了王某清，不存在明顯遲延，王某清要求高某雪支付遲延交房違約金的反訴請求沒有事實和法律依據，本院不予支持。

　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

　　被告(反訴原告)王某清于本判決生效后三日內向原告(反訴被告)高某雪支付違約金十六萬元。

　　以上就是關于二手房逾期過戶的風險有哪些的相關規定，二手房逾期過戶的風險其實還是挺大的，而且二手房過戶要根據房屋的到期情況，而且可以先向有關機關申請預告登記。希望這些資料和步驟足夠的清晰，假如您對此仍有疑問的話還是建議您咨詢承業律師事務所專職律師，希望對您有幫助，感謝您的閱讀。