合同糾紛可得利益賠償金額認定方法

　　【規則】可得利益賠償金額的認定“四步法”。

　　【規則描述】可得利益賠償金額的證明標準采取較低的蓋然性標準；計算方法可分為具體的計算方法與抽象的計算方法，在計算方法的確定上應由債權人選擇；在時間標準上，有合同解除日、起訴日、中間最高價格日、口頭辯論終結日等時點，應根據不同合同類型、合同目的和違約形態，結合當事人的請求，由法院合理決定采取哪種時間標準。

　　原告齊琳、伍永飛訴被告姚蔚驥房屋買賣合同糾紛案

　　審理法院：上海市第一中級人民法院

　　案

　　號：（2016）滬01民終7565號

　　案

　　由：房屋買賣合同糾紛

　　裁判日期：2016年08月02日

　　問題提示

　　可得利益賠償金額的認定“四步法”

　　案件索引

　　2016-04-27|上海市浦東新區人民法院|一審|（2015）浦民一（民）初字第36479號|

　　2016-08-03|上海市第一中級人民法院|二審|（2016）滬01民終7565號|

　　裁判要旨

　　可得利益賠償金額的證明標準采取較低的蓋然性標準；計算方法可分為具體的計算方法與抽象的計算方法，在計算方法的確定上應由債權人選擇；在時間標準上，有合同解除日、起訴日、中間最高價格日、口頭辯論終結日等時點，應根據不同合同類型、合同目的和違約形態，結合當事人的請求，由法院合理決定采取哪種時間標準。

　　關鍵詞

　　證明標準  計算方法  時間標準  可預見性規則

　　基本案情

　　原告齊琳、伍永飛訴稱，2015年5月4日，原告（購買方）通過上海創瑞房地產經紀事務所與被告（出售方）簽訂了上海市浦東新區沈家弄路322弄7號403室房屋（以下簡稱“系爭房屋”）的買賣居間協議，并于2015年6月14日簽訂《上海市房地產買賣合同》，其中約定，原告以人民幣（以下幣種同）355萬元購買被告系爭房屋，并在2015年10月31日之前辦理過戶手續，11月30日之前交付房屋。合同簽訂后，原告先行支付購房款149萬元，后因原告貸款需要，原告又向被告支付了76萬元，共計225萬元。2015年9月15日，原告收到被告以不符合購房資格為由的解除合同告知書，原告及時回復被告，表明原告購房資格沒有問題，已經在聯系銀行辦理貸款，并請被告提供銀行貸款需要的部分資料，但被告拒不提供。為此，原告訴至法院要求：1、判令被告繼續履行原、被告之間的房屋買賣合同，協助原告辦理過戶手續；2、本案訴訟費由被告承擔。在訴訟過程中，因沒有能力將剩余房款交到法院，原告于2015年11月27日將上述訴訟請求變更為：1、判令解除原、被告之間簽訂的房屋買賣合同；2、判令被告向原告賠償實際損失約120萬元；3、訴訟費用由被告承擔。 被告姚蔚驥辯稱，被告與兩原告于2015年6月14日簽訂《上海市房地產買賣合同》。根據合同特別告知（二）的關于《上海市政府辦公廳關于貫徹落實〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》（滬府辦發［2011］6號）第七條上海限購細則，原告在簽訂合同時不符合再次購房的條件。原告在簽訂合同時有兩套住房，分別位于上海市真華路1615弄35號602室、上海市乾溪路251弄1號601室。據此，被告認為，被告與兩原告簽訂的《上海市房地產買賣合同》，因不能過戶，無法實現合同目的，應當予以解除，于是，被告于2015年9月12日以《告知書》的形式提出解除與兩原告簽訂的《上海市房地產買賣合同》。同時，被告于2015年9月18日將已收房款71萬元通過中國建設銀行同行轉賬的方式退還給了兩原告。此外，被告對于估價報告不予認可，被告認為評估價值時點應該是2015年9月12日，因為合同解除的時間在2015年9月12日，而不是2015年12月14日。 本院經審理查明，2015年6月14日，兩原告（購買方）與被告（出售方）簽訂《上海市房地產買賣合同》。其中約定，被告將其所有的上海市浦東新區沈家弄路322弄7號403室房屋出售兩原告。房地產轉讓款共計355萬元，兩原告于2015年5月4日之前支付被告定金6萬元，于2015年5月30日之前支付被告50萬元，于2015年6月14日支付被告15萬元，于2015年10月31日支付被告37萬元，兩原告通過向銀行貸款方式支付被告232萬元，兩原告在被告遷戶口當日支付被告15萬元。原、被告雙方確認，在2015年10月31日之前，雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；在2015年11月30日前，被告騰出該房屋并通知兩原告進行驗收交接。2015年5月4日，被告出具收條確認收到兩原告支付的定金6萬元。2015年5月30日，被告出具收條確認收到兩原告支付的房款50萬元。2015年6月14日，被告出具收據確認收到兩原告支付的房款15萬元。2015年9月8日14：10分，兩原告向被告轉賬78萬元。2015年9月8日15：21分，被告將兩原告轉賬的78萬元通過轉賬的方式退回兩原告賬戶。2015年9月12日，被告姚蔚驥向兩原告發出《告知書》稱，兩原告名下尚有住宅兩套，根據上海市住房限購政策，不符合再次購房的條件，無法實現合同目的，故書面通知合同予以解除，同時要求兩原告在3日內提供用于退還已支付房款的銀行賬號，逾期未提供的，將打回先前兩原告轉賬賬戶。2015年9月13日，兩原告向被告發出《告知書回復》表明，對被告單方面解除合同的主張不予認可，在簽訂合同時原告已明確告知被告當時原告名下有兩套房屋，準備置換一套學區房，而跟被告簽訂合同后，原告第一時間就出售了其中一套房屋，在合同約定過戶時間之前，兩原告肯定滿足房產交易過戶的條件。同日，兩原告向被告轉賬76萬元，并再向被告發出《通知》及貸款資料提交單，表明當日已向被告支付76萬元房款，并要求被告提供資料配合兩原告辦理房屋貸款手續。2015年9月15日，被告通過轉賬方式退回兩原告5萬元。2015年9月18日，被告通過兩次轉賬方式分別退回兩原告71萬元、71萬元。至此，被告將已收到的兩原告支付款項已全部退還兩原告。 另查明，2015年9月15日，上海市乾溪路251弄1號601室房屋的權利人由之前的兩原告變更為案外人陸鋒、宋燕燕。目前，在兩原告名下的位于上海市真華路1615弄35號602室房屋上，尚有房貸未還清。 在2015年11月19日第一次庭審結束后，由于兩原告沒有能力將剩余房款交到法院，在本院向其釋明后，兩原告于2015年11月27日向本院提交了變更訴訟請求的申請，將繼續履行合同的訴訟請求變更為解除合同的訴訟請求，并在2015年12月14日第二次庭審中確定了變更后的訴訟請求。 在2015年12月14日的庭審中，兩原告提出對系爭房屋的市場價值進行評估申請。本院通過上海市高級人民法院委托上海百盛房地產估價有限責任公司（以下簡稱百盛公司）對系爭房屋進行評估。百盛公司出具了估價報告。百盛公司按照國家建設部、國家質量技術監督局發布的《房地產估價規范》、《房地產估價基本術語標準》的要求，采用比較法和收益法，以2015年12月14日為價值時點，對系爭房屋市場價值進行評估，估價評估結論為：系爭房屋總價為503萬元。

　　裁判結果

　　上海市浦東新區人民法院于2016年4月27日作出（2015）浦民一（民）初字第36479號民事判決：一、解除原告齊琳、伍永飛與被告姚蔚驥于2015年6月14日簽訂的《上海市房地產買賣合同》；二、被告姚蔚驥應于本判決生效之日起十日賠償原告齊琳、伍永飛房屋部分差價損失120萬元。宣判后，被告姚蔚驥向上海市第一中級人民法院提出上訴。上海市第一中級人民法院于2016年8月3日作出（2016）滬01民終7565號民事判決，駁回上訴，維持原判。

　　法院認為

　　雙方就系爭房屋網簽的《上海市房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定合法有效。根據法律規定，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自解除合同。合同簽訂后，被上訴人積極履行合同義務，及時按照合同約定給付價款，且出售了名下一套房產，并于2015年9月15日完成該套房產的過戶手續，在合同約定的過戶日期前，原告已經具備了進行過戶的條件，系爭買賣合同的履行并不存在障礙。至于需要雙方重新網簽合同方能過戶，僅系行政登記的需要，并不需要雙方對買賣合同的權利義務予以重新約定，被告應當予以配合以履行合同義務，因而并不存在合同目的無法實現之情形。故被告以原告不符合再次購房的條件無法實現合同目的為由解除合同，于法無據，顯屬違約。根據法律規定，合同解除后，守約方可要求違約方賠償其損失。對于本案中損失的認定，首先，雖然被告已于2015年9月18日將原告所給付的購房款全部退回，但在被告不享有解約權的情況下，該行為僅屬其單方行為，并不發生合同解除的法律后果，而原告提起本案訴訟的訴請也是要求繼續履行合同，之后因為履行能力的問題于2015年12月14日庭審中才確定變更訴訟請求為解除合同，故以2015年12月14日作為評估系爭房屋價值的時間節點；其次，從雙方實際履行情況來看，合同約定的房價為355萬元，原告在簽訂合同后已經支付了225萬元，且原告為履行本案合同而出售了自己名下的一套房產，該套房屋因房價上漲也產生一定的差價損失；故綜合考慮本案的實際履行情況、被告的過錯程度、原告的實際損失以及保護守約方的利益等因素，被告向原告支付差價損失120萬元尚屬合理。

　　案例評析

　　在本案中，法院對可得利益賠償金額120萬元的最終認定，需要經歷四個步驟，即可得利益金額的確定性（即證明標準）→可得利益金額的計算方法選取→可得利益金額的計算標準選取→可得利益金額的最終確定（可預見規則的檢驗）。

　　第一步：可得利益金額的確定性

　　可得利益是指合同在適當履行以后可以實現和取得的財產利益。可得利益作為一種未來利益，其確定性要求也很重要。在傳統理論上，對于確定性的證明標準是采取較低標準的。美國法院對此的證明標準采取了“事實——數額區分規則”，即證明損失數額的合理確定程度一般低于證明損害事實或者原因的程度。[1]德國法院將責任成立的因果關系適用《德國民事訴訟法》第286條，責任范圍的因果關系適用《德國民事訴訟法》第287條，其證明程度與前者不同。前者的證明度應達到可謂其為“真實”的真實性，而后者則僅要求較低的蓋然性。[2]對于可得利益金額的確定性的證明標準，最近幾十年，逐漸被放松。根據《美國統一商法典》第1－106條之評注第11條以及第2－715條之評注第4條的解釋，對于確定性的要求是，損害“不必達到數學意義上的精確程度”，“最多就是一個近似的數值”，并且“可以按照周圍情事之下的任何合理的方式來證明損害”，“被證明達到了有關事實所允許的確定和準確程度即可”。

　　我國《合同法》沒有關于可得利益的確定性規定，法官在處理該問題無所適從，對確定性的判斷，在模糊難以把握的時候，常常是一念之間的問題。這也導致當事人可得利益賠償保護在司法上處于一種不確定的狀態，不利于對交易秩序安全的保障和鼓勵交易目的的實現。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第108條規定，我國民事訴訟的一般證明標準是高度蓋然性標準。此外，在民事訴訟中還應存在證明標準被拔高或降低兩種例外情形，如《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第109條規定了拔高的情形。可得利益本身未來不確定性特點導致了證明難度，結合外國的司法實踐，我們在司法實踐中應適當降低蓋然性標準，即“如果由于被告不法行為導致損害難以證明，那么即使原告所提供的證據不是非常充分，但只要達到公平合理，法院也可推定其為正確”。

　　在本案中，原告齊琳、伍永飛向被告姚蔚驥購買的系爭房屋，無論是居住還是轉售，原告齊琳、伍永飛因系爭房屋的房價上漲而產生的增值損失是顯而易見的。如果是居住目的，會產生原告齊琳、伍永飛在解除本合同的前提下另次購買房屋導致的差價損失；如果是轉售，會產生假設在被告姚蔚驥履行合同、原告齊琳、伍永飛得到系爭房屋后的轉售差價損失。這兩種損失都是可以合理確定的。

　　第二步：可得利益金額的計算方法選取

　　損害賠償的計算方法可分為具體的計算方法與抽象的計算方法。[3]前者是指根據受害人具體遭受的損失、支出的費用來計算損害金額，后者是指按照當時社會的一般情況來確定損害金額，而不考慮受害人的特定情況。這兩種計算方法的主要區別為是否將受害方的主觀因素加以考慮。具體計算方法旨在恢復權利人實際遭受的全部損失，它著眼于具體的實際情況，也就是以合同未違反情況下非違約方所應得到的全部利益為其損害金額。抽象計算方法并不注重非違約方的特定損失，但卻要給當事人以一種合理的賠償。[4]可得利益賠償，是基于合同法的全部損害賠償原則，應盡可能以損害事故的具體事實為依據，原則上采取具體的計算方法。但是，一方面，由于民法上對于具體的計算方法和抽象的計算方法沒有原則例外之分，是將兩種計算方法同等并列；另一方面，抽象計算方法本身在舉證和糾紛的迅速解決上也有許多優越性，權利人可能因為舉證上的考慮而選擇抽象的計算方法，因此，應當允許當事人在兩種方法上進行選擇。[5]當然，在計算方法上確定上賦予法官以某些裁量權，該裁量權必須限定在當事人的訴訟請求范圍內。只有在當事人主張較高的計算方法不能得到支持時，法官都能主動依據裁量權決定采取另一種計算方法，不能因為計算的可得利益較高的計算方法不能得到支持，也不發揮司法能動性，對整個訴訟請求以此為由予以駁回。

　　在本案中，原告齊琳、伍永飛選擇了抽象的計算方法，向法院提出對系爭房屋的市場價值進行評估的申請，法院應當予以認可。

　　第三步：可得利益金額的計算標準選取

　　無論是采用具體的計算方法還是抽象的計算方法，不同標準的價格、時間和地點對計算可得利益賠償有很大影響。對于可得利益，就價格標準而言，存在市場價格、轉售價格、補進價格、合同價格、成本價格，應該選擇哪一種價格作為計算可得利益損失的價格標準呢？當事人雙方因利益不同、認識不同，可能會發生很大分歧。這就需要依據具體的情況來確定價格。在時間標準上，有合同解除日、起訴日、中間最高價格日、口頭辯論終結日等時點，應根據不同合同類型、合同目的和違約形態，結合當事人的請求，由法院合理決定采取哪種時間標準。根據《合同法》第62條第2項規定，“價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行”。關于合同的履行地，如果在合同中約定了合同的履行地點，就應當參照約定的履行地點進行可得利益賠償的計算，否則，應當按照《合同法》第62條第3項的規定來確定合同的履行地點，即“履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行”。

　　在本案中，原告齊琳、伍永飛主張的可得利益損失，實際就是合同價格與評估價格的差額。因此，在價格標準上，選擇了市場價格、合同價格。在時間標準上，原告齊琳、伍永飛選擇了合同解除日，法院予以確認，因為合同解除之后，非違約方即原告齊琳、伍永飛有義務防止損失擴大，如未盡此義務，也應由非違約方即原告齊琳、伍永飛承擔損失。在本案中，對于合同解除日，被告姚蔚驥其于2015年9月12日以《告知書》的形式提出解除與兩原告簽訂的《上海市房地產買賣合同》，所以，合同解除日是2015年9月12日，故評估價值時點應該是2015年9月12日，而原告齊琳、伍永飛認為是其將繼續履行合同的訴訟請求變更為解除合同的訴訟請求之日，即2015年12月14日，法院認為，首先，在被告不享有解約權的情況下，其于2015年9月12日以《告知書》的形式向原告提出解除合同的該行為僅屬其單方行為，并不發生合同解除的法律后果，故，2015年9月12日不能作為解除日，而原告提起本案訴訟的訴請也是要求繼續履行合同，之后因為履行能力的問題于2015年12月14日庭審中才確定變更訴訟請求為解除合同，故以2015年12月14日作為合同解除日，也即評估系爭房屋價值的時間節點。

　　第四步：可得利益金額的最終確定（可預見規則的檢驗）

　　可得利益金額的最終確定，不僅要考慮一些減少規則是否適用，比如過失相抵規則、減輕損害規則、損益相抵規則，還要最終接受可預見規則的檢驗，即可得利益賠償金額不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在適用可預見規則時，主要從其構成要件上進行把握：預見主體是違約一方。預見的時間是合同簽訂時。預見的范圍是指預見到損害的類型或類型與程度。預見標準是以一個抽象的“理性人”、“常人”、“善良家父”等之類的標準進行判斷。對于抽象的損害，法律推定是屬于違約一方的可預見范圍之內的；對于具體的損害，應由受害人對具體的情事進行舉證，在此基礎上，法院再依此一抽象的“理性人”標準進行判斷，以確定是否屬于當事人應當預見范圍之內的損害。

　　在本案中，合同價格是355萬元，評估價格是503萬元，差價為148萬元。在這差價前提下，原告齊琳、伍永飛僅主張120萬元的可得利益損失。本案中沒有減少規則可供適用，只需進行可預見規則的適用。在雙方簽訂房屋買賣合同的2015年6月14日，在政府出臺鼓勵房屋買賣一系列政策的刺激下，房屋價格處于上漲狀態，因此，被告姚蔚驥在簽訂合同時應當可以預見到如果其違約會造成原告齊琳、伍永飛的實際房屋差價損失及其程度。在此需要特別說明的是，司法實踐中往往將對違約金調整考慮的因素想當然地運用到實際損失即可得利益損失上來，有所欠妥。只有在法院采取酌定可得利益損失方法的條件下才有適用的一定空間。