買二手房遇到房產交易糾紛怎么辦？怎么預防？咱們逐條分析一下

　　房價上漲，業主毀約

　　房價上漲，業主感覺自己賣便宜了，想毀約：

　　1、不支付合同約定的違約金。

　　2、不想雙倍返還定金。

　　3、不想退定金。

　　4、首付款也不想退。

　　這個時候購房人怎么辦呢？按照利益最大化來排序是這樣的：

　　1、要求繼續履行合同強制過戶。

　　2、要求賠償房價上漲的損失。

　　3、要求支付合同約定的違約金。

　　4、要求雙倍返還定金。

　　在這4種訴求里面，由于房價上漲，購房人收益最大、最沒有損失的是強制過戶，損失最大的是雙倍返還定金，要求賠償違約金不一定能被100%支持，要求承擔房價上漲的損失需要評估，花的時間非常久，動輒好幾年。

　　因此對大部分購房人來說，起訴強制履約過戶是最佳選擇。要立即去法院起訴，申請房產查封保全。

　　反過來對要毀約的業主來說，房子被判強制過戶就是最虧的，所以他們必須制造一個合同實際無法履行——房子無法過戶的狀態，比如把房子一房多賣、抵押、查封或者主張業主是多個人，有人不同意賣房，不配合避稅、不配合住房抵押貸款導致買家喪失支付能力。由于這些情況的存在，業主毀約的可能性不僅不是0，反而只要狠得下心，毀約得手也沒什么奇怪的。

　　這個時候，買賣雙方比拼的就是一個速度。

　　什么情況下房子無法過戶呢？

　　房子已經被賣給了其他購房人。

　　1、房子被抵押。

　　2、房子被查封。

　　網簽之后，有些地方不能辦抵押，不過業主還可以設計一個訴訟，找一個人來告自己，從而保全房屋，使這個房子處于被法院查封的狀態。在這個狀態中，如果房子不能實際過戶，法院就無法判決繼續履行，只能解除合同，賠錢。

　　業主要賠錢的案子，不一定能執行到有效的財產——房子被其他債權人拿走了（一房二賣、抵押、查封都存在一個神秘的債權人），購房人難以證明這個債權人的真假，業主拿到資金很容易將其轉移，比如全換成美元帶到國外去了。

　　所以，不管你是哪一方，你都要第一時間行動，業主先抵押，業主贏，購房人先保全住房子，購房人贏。

　　業主毀約的4種情況

　　還沒網簽就毀約

　　1、網簽之后貸款之前毀約

　　2、批貸之后過戶之前毀約

　　3、過戶之后毀約

　　第一種情況，有的購房人認為如果交的錢不夠多，合同就不能繼續履行。其實，要想通過打官司拿到房產證，交多少錢不是關鍵——幾萬元定金也能告贏，房子能不能過戶才是關鍵。

　　第二種情況，貸款沒辦下來，法院在審理過程中（也可能是執行時）會要求買受人付清全款。有的購房人說，不能貸款，誰付得起全款啊？這不是讓我解約嗎？其實不是的，你不能付清全款的話，還有一條路：利用融資工具借錢，比如二手房轉按揭。現在很多銀行都提供二手房轉按揭的服務，就是買受人在支付購房款之后快速拿到房產證，然后去銀行做住房抵押貸款。

　　本來正常的流程是業主配合買受人做住房抵押貸款。但是現在房價漲了，業主靠不配合買受人的方法來尋求解約，法院也不能強制業主配合買受人辦貸款。住房抵押貸款之所以需要業主配合，是因為辦貸款的時候房子還沒有過戶，還是業主名下的產權，因此住房抵押貸款是三方協議，少一方都不行，這個貸款就是放給業主的。

　　現在通過打官司，購房人直接成了業主。購房人拿著自己名下的房產去二手房轉按揭貸款，這個貸款也是30年，購房人就還得起了。貸款下來以后，拿貸款去還過橋資金的本金，利息算下來就沒有那么高了，在購房人可承受的范圍內。

　　第三種情況，批貸了，業主不配合過戶。據我所知，過去這種情況下法院有比較高的概率不認可批貸的效力，還是要買受人支付全款到法院，才能判繼續履行，這就坑苦了買受人。

　　第四種情況，這種業主很少見，但也不是沒有過戶了以后又把房子要回去的案例。即便房子已經過戶，有的業主為了能彌補一些“損失”（比如他們賣了房子想換大房子，結果卻沒換成），會賴在房子里不走。

　　買了房住不進去怎么辦？

　　在現實生活中，有的業主為了毀約，所作所為就像瘋了一樣！如果毀約不成，有的業主就放棄了，有的業主不僅不執行法院的判決，還無視購房人已經取得的房產證，繼續賴在房子里不走。

　　這個時候最常規的手段就是：換鎖。把鎖一換，你愛怎么折騰怎么折騰！（同時也可以把原業主的東西都搬到公證處去）

　　買房的時候如果業主本人沒到場，我又特別想買這個房子該怎么辦？

　　下面這些證據，是如果日后上庭你能用得上的：

　　1、交易時有沒有書面授權，如果授權書經鑒定非本人簽字就對你十分不利。

　　2、交易時代理人控制房屋、持有業主身份證和房產證。

　　3、業主本人收取購房款。

　　4、業主和代理人是近親屬。

　　5、業主本人參與網簽、過戶等交易流程。

　　6、中介公司關于見到業主本人同意出售房屋的證言。

　　當然這些都是間接證明表見代理的證據，現在科技這么發達，再沒有什么比當場跟業主進行視頻連線，找中介或者朋友在旁邊用手機錄個視頻更好的證據了！

　　因為限購導致合同無法繼續履行怎么辦？這要分成幾種不同的情況：

　　購房人網簽在限購前，可以繼續過戶，不受政策限制。

　　購房人網簽在限購后，沒有購房資格，導致無法過戶。可以解除合同，不違約，業主退還首付和定金。

　　購房人網簽在限購前，貸款在限購后導致無法批貸，不能支付全款，可以解除合同，不違約，業主退還首付和定金。

　　這里我要說一下：限購不是不可抗力，而是叫作情勢變更。

　　解除合同之后中介費怎么辦？

　　房子沒買到，中介應該退費嗎？一般來說，中介費是要退的。

　　中介肯定不愿意輕易退費。這個時候購房人（業主）就要告到法院去。購房人要權衡自己訴訟的成本，畢竟中介費沒有多少。

　　嚴格按照法律來說，我國的中介費是以促成合同成立（簽字）為收費標志的，所以合同被解除也不能說是中介的過錯，中介是可以收費的。

　　但是由于法院對于法條的理解和執行有一套自己的實踐經驗。在中介和消費者發生糾紛時，法官一般會傾向于消費者，支持中介給消費者退費。反過來如果中介沒拿到費用，找購房人去要，法院一般也不支持。

　　在特定的情況下，中介人員作為專業人士，應該對政策和法律各有研究，如果因為中介的誤導導致交易失敗（比如做虛假承諾、偽造材料等），中介不但要退費，甚至可能還要賠償買賣雙方的損失。

　　這并不代表購房人就應該打官司退費，因為：各地基層法院對于中介費該不該退并沒有統一的標準，還是有比較小的風險要不回中介費。

　　打贏官司也有后續執行的問題。