一、具有法律效力的土地流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容有什么

甲方：某某

乙方：某某

根據(jù)《中華人民共和農(nóng)村土地承包法》及有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商同意，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)達(dá)成如下協(xié)議：

1、土地流轉(zhuǎn)的方位、面積和方式

流轉(zhuǎn)土地所在方位：某某地。流轉(zhuǎn)的面積為10畝，以實(shí)際丈量面積為準(zhǔn)。流轉(zhuǎn)方式為租賃。

2、流轉(zhuǎn)的期限為2年。

即自某年某月某日起至某年某月某日止。

3、流轉(zhuǎn)土地的用途

桂花等花木的栽培及購銷。

4、流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

(1)轉(zhuǎn)包的租金為每畝每年1000元。

(2)甲方于合同規(guī)定期內(nèi)到乙方所在地領(lǐng)取轉(zhuǎn)讓金。

5、協(xié)議生效以后，乙方每年的轉(zhuǎn)讓金在某年某月某日支付給甲方。甲方逾期未領(lǐng)取轉(zhuǎn)讓金而使合同無效，后果由甲方承擔(dān)。

6、乙方在租賃期間涉及到勞務(wù)用工，在同等條件下應(yīng)該優(yōu)先使用甲方。

7、甲方的權(quán)利和義務(wù)

(1)有權(quán)監(jiān)督乙方按時(shí)履行本合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。

(2)不得干預(yù)乙方依法、合理的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(3)協(xié)助處理好與周邊、地邊等方面的關(guān)系。

(4)不得干預(yù)乙方在轉(zhuǎn)包土地上所種樹木出售時(shí)合理使用土球。

8、乙方的權(quán)利和義務(wù)

(1)依法享有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)、產(chǎn)品處分權(quán)和收益權(quán)。

(2)按時(shí)向甲方支付流轉(zhuǎn)費(fèi)。

(3)乙方在經(jīng)營(yíng)所需的情況下可以在轉(zhuǎn)包的土地上進(jìn)行房屋、道路、溝渠等建設(shè)。 4、乙方在轉(zhuǎn)包后不得長(zhǎng)期棄耕拋荒。

9、雙方約定的其他條款

(1)流轉(zhuǎn)期內(nèi)，如流轉(zhuǎn)的土地被國(guó)家依法征用、占用，土地的補(bǔ)償歸集體，附屬物補(bǔ)償歸乙方。

(2)流轉(zhuǎn)期內(nèi)，甲方不得隨意進(jìn)入土地進(jìn)行其他活動(dòng)。

(3)乙方在合同期滿后，對(duì)土地的耕作造成破壞致使不能正常耕作的，乙方必須負(fù)責(zé)恢復(fù)土地正常使用。

10、合同期滿，乙方要求續(xù)簽合同的，甲方在同等條件下可優(yōu)先承租。

11、違約責(zé)任 流轉(zhuǎn)期內(nèi)，如一方違約，造成損失的，依法予以賠償(按地面附屬物的三倍以上價(jià)格賠償)。

12、糾紛解決辦法 流轉(zhuǎn)期內(nèi)，如雙方發(fā)生糾紛，先由 縣(市) 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，向縣人民法院起訴。

13、本合同自簽訂之日起生效。

14、本合同如有未盡事宜，由雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充約定。補(bǔ)充約定與本合同具有同等法律效力。

15、本合同一式三份，甲乙雙方各扏一份， 村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心一份

甲方代表(簽字)：某某

乙方代表(簽字)： 某某

某年某月某日

二、一般土地出讓金契稅怎么算?

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》中的相關(guān)規(guī)定：

第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;

(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換;.

第三條 契稅稅率為3-5%。

契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第224號(hào))第四條規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)為：“國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。”

不同方式取得的土地使用權(quán)，其契稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)分不同情況處理。

(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅[2004]134號(hào))進(jìn)一步明確了不同情況國(guó)有土地使用權(quán)出讓的契稅計(jì)稅價(jià)格問題。

1、以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

“市政建設(shè)配套費(fèi)”是指規(guī)劃、建設(shè)等部門收取的用地配套費(fèi)、城市道路、橋涵、公共交通設(shè)施等市政公用設(shè)施工程配套費(fèi)、城市環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化費(fèi)、城市排水工程建設(shè)費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防設(shè)施易地建設(shè)費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)和城市教育網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)等，同時(shí)還包括公共電力建設(shè)配套費(fèi)、城市自來水建設(shè)使用費(fèi)、供熱工程建設(shè)費(fèi)、管道燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)等，也就是通常所稱的"大配套費(fèi)用".

沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

(1)評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。

(2)土地基準(zhǔn)地價(jià)：在沒有評(píng)估價(jià)格的情況下，參照縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)，計(jì)算契稅計(jì)稅價(jià)格。具體計(jì)算方法為：以總征用面積而非出讓面積與單位基準(zhǔn)地價(jià)相乘，得出契稅計(jì)稅價(jià)格。因?yàn)榭傉饔妹娣e含部分預(yù)留道路面積，如果所征用土地緊靠道路，其相同出讓面積的正常價(jià)值通常高于非靠道路的情形。

關(guān)于土地出讓金契稅的計(jì)算，一般在土地出讓的過程中，需要支付的契稅稅率為百分之三到百分之五，同時(shí)需要依據(jù)土地的交易總額粉根據(jù)不同地區(qū)的不同的情況進(jìn)行計(jì)算，以及支付相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)和管理費(fèi)用。