一、具有法律效力的土地流轉合同的內容有什么
甲方：某某
乙方：某某
根據《中華人民共和農村土地承包法》及有關法律、法規和政策的規定，經雙方協商同意，就農村土地承包經營權的流轉達成如下協議：
1、土地流轉的方位、面積和方式
流轉土地所在方位：某某地。流轉的面積為10畝，以實際丈量面積為準。流轉方式為租賃。
2、流轉的期限為2年。
即自某年某月某日起至某年某月某日止。
3、流轉土地的用途
桂花等花木的栽培及購銷。
4、流轉費標準及支付方式
(1)轉包的租金為每畝每年1000元。
(2)甲方于合同規定期內到乙方所在地領取轉讓金。
5、協議生效以后，乙方每年的轉讓金在某年某月某日支付給甲方。甲方逾期未領取轉讓金而使合同無效，后果由甲方承擔。
6、乙方在租賃期間涉及到勞務用工，在同等條件下應該優先使用甲方。
7、甲方的權利和義務
(1)有權監督乙方按時履行本合同規定的各項義務。
(2)不得干預乙方依法、合理的生產經營活動。
(3)協助處理好與周邊、地邊等方面的關系。
(4)不得干預乙方在轉包土地上所種樹木出售時合理使用土球。
8、乙方的權利和義務
(1)依法享有經營自主權、產品處分權和收益權。
(2)按時向甲方支付流轉費。
(3)乙方在經營所需的情況下可以在轉包的土地上進行房屋、道路、溝渠等建設。 4、乙方在轉包后不得長期棄耕拋荒。
9、雙方約定的其他條款
(1)流轉期內，如流轉的土地被國家依法征用、占用，土地的補償歸集體，附屬物補償歸乙方。
(2)流轉期內，甲方不得隨意進入土地進行其他活動。
(3)乙方在合同期滿后，對土地的耕作造成破壞致使不能正常耕作的，乙方必須負責恢復土地正常使用。
10、合同期滿，乙方要求續簽合同的，甲方在同等條件下可優先承租。
11、違約責任 流轉期內，如一方違約，造成損失的，依法予以賠償(按地面附屬物的三倍以上價格賠償)。
12、糾紛解決辦法 流轉期內，如雙方發生糾紛，先由 縣(市) 鄉(鎮)農村土地承包主管部門進行調解。調解不成的，向縣人民法院起訴。
13、本合同自簽訂之日起生效。
14、本合同如有未盡事宜，由雙方共同協商，作出補充約定。補充約定與本合同具有同等法律效力。
15、本合同一式三份，甲乙雙方各扏一份， 村土地流轉服務中心一份
甲方代表(簽字)：某某
乙方代表(簽字)： 某某
某年某月某日
二、一般土地出讓金契稅怎么算?
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》中的相關規定：
第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：
(一)國有土地使用權出讓;
(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;.
第三條 契稅稅率為3-5%。
契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務院令第224號)第四條規定，契稅的計稅依據為：“國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。”
不同方式取得的土地使用權，其契稅計稅依據應區分不同情況處理。
(一)國有土地使用權出讓
財政部國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅[2004]134號)進一步明確了不同情況國有土地使用權出讓的契稅計稅價格問題。
1、以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、征地管理費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
“市政建設配套費”是指規劃、建設等部門收取的用地配套費、城市道路、橋涵、公共交通設施等市政公用設施工程配套費、城市環境衛生和園林綠化費、城市排水工程建設費、消防設施建設費、人防設施易地建設費、新型墻體材料專項基金、城市商業網點建設費和城市教育網點建設費等，同時還包括公共電力建設配套費、城市自來水建設使用費、供熱工程建設費、管道燃氣設施安裝費等，也就是通常所稱的"大配套費用".
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：
(1)評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。
(2)土地基準地價：在沒有評估價格的情況下，參照縣以上人民政府公示的土地基準地價，計算契稅計稅價格。具體計算方法為：以總征用面積而非出讓面積與單位基準地價相乘，得出契稅計稅價格。因為總征用面積含部分預留道路面積，如果所征用土地緊靠道路，其相同出讓面積的正常價值通常高于非靠道路的情形。
關于土地出讓金契稅的計算，一般在土地出讓的過程中，需要支付的契稅稅率為百分之三到百分之五，同時需要依據土地的交易總額粉根據不同地區的不同的情況進行計算，以及支付相關的補償費和管理費用。
50010302002461號