一、房地產(chǎn)抵押合同在什么情形下才能生效

　　房地產(chǎn)抵押合同的生效，是指房地產(chǎn)抵押合同發(fā)生法律上的效力，產(chǎn)生創(chuàng)設抵押權(quán)的法律效果。房地產(chǎn)抵押合同的生效，要把握以下幾點：

　　1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同，房地產(chǎn)抵押合同生效的前提是所擔保的主債合同生效。

　　2、房地產(chǎn)抵押合同是民事法律行為，它發(fā)生效力的前提是它不違背相關(guān)的法律規(guī)定，是有效的民事法律行為。

　　3、房地產(chǎn)抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實踐當中僅移交房地產(chǎn)權(quán)利證書的，一般不會使房地產(chǎn)抵押合同生效。但是，如果當事人辦理抵押物登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。也即可以認定房地產(chǎn)抵押合同有效，只是不能對抗第三人。

　　二、房地產(chǎn)抵押合同無效的，該如何處理?

　　房地產(chǎn)抵押合同無效，是指房地產(chǎn)抵押合同因法律規(guī)定的原因而不發(fā)生創(chuàng)設抵押權(quán)效果。房地產(chǎn)抵押合同無效的原因是多樣的：

　　1、主合同無效導致房地產(chǎn)抵押合同無效;

　　2、因房地產(chǎn)抵押合同自身的原因而無效，這些原因包括：

　　(1)《民法通則》上的無效原因：當事人無民事行為能力;以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;違反法律或者社會公共利益;以合法原因掩蓋非法目的等等;

　　(2)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中無效原因，如抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的。

　　房地產(chǎn)抵押合同無效時，債務人、擔保人、債權(quán)人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。在房地產(chǎn)抵押是由第三人提供的時候，這種無效合同的處理，具體如下：

　　(1)主合同無效而致房地產(chǎn)抵押合同無效，抵押人無過錯的，抵押人不承擔民事責任。抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/3.

　　(2) 主合同有效而房地產(chǎn)抵押合同無效，債權(quán)人無過錯的，抵押人與債務人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟損失，承擔連帶賠償責任;債權(quán)人、抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/2.

　　三、哪些房產(chǎn)可以做抵押

　　知道了房產(chǎn)抵押貸款的概念后我們就進入正題到底哪些房產(chǎn)可以作為抵押物?在國家《擔保法》里的規(guī)定是抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)房屋和其他地上定著物可以作抵押。

　　因為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復雜我們在這里先列舉一下哪些類型的房產(chǎn)是不能做抵押

　　1、學校、醫(yī)院、國家機關(guān)、社會福利機構(gòu)、宗教寺廟等公共福利事業(yè)的不動產(chǎn)

　　2、軍隊的房地產(chǎn)一般是不能作為抵押

　　3、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)

　　4、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房地產(chǎn)

　　5、被法院或國家司法機關(guān)裁定予以凍結(jié)扣押監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)

　　6、由國家計劃即將拆遷的房地產(chǎn)

　　7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產(chǎn)

　　8、沒有地上建筑物的農(nóng)村集體土地不包括荒山荒地等

　　9、已作過抵押但未經(jīng)前抵押權(quán)人書面同意的房地產(chǎn)

　　10、違章建筑或未經(jīng)國家規(guī)劃部門和建設部門批準私自建設的建筑物

　　具體到我們所熟知的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)還包括：小產(chǎn)權(quán)房也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房、未滿五年的經(jīng)濟適用房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、未辦理《央產(chǎn)上市證明》的央產(chǎn)房、平房(絕大多數(shù)銀行不予受理)、廉租房。以上這些房產(chǎn)目前都是不能做房產(chǎn)抵押貸款的。

　　目前銀行和其他金融機構(gòu)的能接受抵押的房產(chǎn)包括：商品房、公寓、二次交易并已交納土地出讓金的已購公房、滿五年的經(jīng)濟適用房和可上市交易的央產(chǎn)房等等。

　　如果簡單歸納成一句話就是“能夠順利上市交易買賣過戶的房產(chǎn)，都可以向銀行申請抵押貸款。”但需要注意的就是房產(chǎn)的房齡，如果房齡，太老比如在年以前建造的房產(chǎn)，銀行和其他金融機構(gòu)就不能接受了。

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