房屋轉租的租金歸誰

　　一、房屋轉租的租金歸誰

　　房屋轉租一般都存在著轉租收益的問題，對于合法轉租收益，除合同有約定外，一般歸承租人所有。主要依據是《合同法》第225條的規定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外”。

　　而實際上，擅自轉租收益是否構成不當得利。應看是否符合不當得利的成立要件。承租人擅自轉租，其收取的新租金若高于原租金，則可從中得到利益，但承租人仍繼續按原合同約定向出租人交租，出租人并未直接受到損害。也就是說出租人以收取租金作為對價，已將房屋的使用收益權能移轉給承租人，出租人在租金收益方面并沒有受到損害。因此，擅自轉租收益不屬于不當得利。

　　二、未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效

　　按照我國法律上的明確規定，并沒有明令禁止承租人轉租房子的行為，但實際中，并不是所有情況都可以轉租。對于未經出租人同意就將租房拿去轉租，就有人擔心這種轉租合同會不會被否定效力，會不會被認定為不屬于能夠轉租的范圍。要是一旦認定為無效的行為，那么承租人可能就會失去這個租房，并且有可能會拿不回租金。實際上，真實情況并非如此，擅自轉租合同是否有效，在法律上并沒明確規定，但實踐中絕大多數做法是依法成立的轉租合同有效，對轉租人及次承租人均產生約束力，一旦某一方違約就需承擔違約賠償責任。

　　如果出租人主張承租人未經同意簽訂轉租合同無效的，人民法院不予支持，亦即轉租合同應當具有效力。

　　在以下情況中不得轉租：

　　1、承租人拖欠租金的；

　　2、承租人在承租房屋內擅自搭建的。

　　三、房屋轉租與承租權轉讓的區別有哪些

　　1、房屋轉租與承租權轉讓，是房屋租賃關系變動和流轉的兩種典型方式，特別是隨著商鋪、寫字樓等非居住用房投資的增加，其在實務操作中的應用也日趨普遍，但兩者無論是在法律性質上、還是在實務操作中，都存在很大的差異，投資者一定要事先弄明白。

　　2、房屋轉租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，由承租人作為轉租的出租人(俗稱“二房東”)與第三人(即轉租的承租人，俗稱“三房東“)簽訂轉租合同。如此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系，即房屋產權人(俗稱“大房東”)與二房東的本租合同，以及二房東與三房東的轉租合同，二房東因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與大房東之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與三房東之間的轉租合同。

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