核心內容：婚前房產婚后出售后再購房，離婚如何分割?一方在婚前擁有房產的情況較為常見，婚后用共同財產還婚前房貸的情況也較為普遍。在結婚后，一方如何處置婚前購房，是非常應該引起重視的。下面，承業律師房地產小編為您詳細介紹相關的法律知識。
案情簡介：
張海(為化名)與李蘭(為化名)2002年4月在上海長寧區民政局登記結婚，婚后無子。
張海在2001年以自己名義貸款購A房一處，首付20萬，貸款15萬，2003年4月份取得產權證。A房月還貸2000元。
2004年4月，張海將A房出售，得售房款100萬元，沖減貸款余額本金10萬元，實際得房款90萬元。
2004年8月，張海將售A房得款90萬元作為首付，再在上海市長寧區購買B房一處，B房首付款90萬元，貸款200萬，月還款10000元。
2006年4月，張海向上海市某區人民法院起訴離婚，李蘭同意離婚，但要求分割B房。
爭議焦點：
本案系爭B房，李蘭是否有權分割系本案爭議焦點。
原告張海認為：
B房購房款系原告婚前A房出售款所得，且產權證也記載在原告一人名下，被告無權分割。原告同意支付被告婚后共同還貸款的一半作為補償。
被告李蘭認為：
B房系原告在婚后購得，且產權取得在婚后。B房雖大部分為原告出資，但被告曾參與A房還貸，原告出售A房款中有被告的份額?，F原告用A房售房款購B房，應作為共同財產分割。
一審法院審理：
上海市某區人民法院經審理認為，B房雖為原告婚前購房A房的出售款購得，但A房被告也參與還貸，故對A房理應享有權益。原告購買B房房款中，包含A房的夫妻共同還貸以及共同還貸的增值部分?，F雙方同意將B房做價300萬元本院予以確認，離婚后B房由原告所有，剩余貸款200萬元由原告承擔，原告一次性向被告支付房屋折價款40萬元。
二審法院審理：
原告張海不服一審法院判決，遂將案件上訴于上海市第一中級人民法院。經法院調解，雙方達成調解協議，原告一次性向被告支付20萬元，房產歸原告，雙方無其它爭議，法院據此調解書結案。
律師分析：
其一、系爭房產A房為張海個人物權。
根據2004年9月7日，上海市高級人民法院滬高法民一[2004]25號文件即《上海市高級人民法院關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的解答(一)》第六條，夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理的回復中指出，“夫妻一方婚前以個人財產購買房屋，并按揭貸款，房產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。因此，離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務。對已歸還貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。”
根據以上規定，本案系爭房產A婚后共同還貸，但A房物權本身為張海的個人財產，對于婚后共同還貸部分，才為共同財產。一審法院認為李蘭參與了還貸，就對A房屋享有一定權利的觀點是欠妥的，就物權本身來說，A應屬上訴人個人物權，只是對于婚后共同還貸部分，被上訴人才享有一半的權利，還貸部分和房產物權不同，不可能產生增值部分，因為這是基于債權產生。一審判決混淆了債權與物權的二個法律概念。
其二、張海購買B房的錢款，是由絕大部分個人財產和一小部分共同財產購得，一審法院將整套房屋按共同共有分割錯誤。
上訴人與被上訴人2002年4月份登記結婚，2004年4月抵押貸款終止，夫妻關系存續期間共還貸24個月，A房的房產每月還貸2000元，婚后該套房產共計還貸48000元，被上訴人擁有一半份額即為24000元。
根據上海高院的解答規定，在出售房屋時，李蘭僅就還貸部分擁有份額，對還貸部分的增值部分不享有份額，原因是還貸是基于張海與銀行之間的債權法律關系產生，而與房產物權沒有直接法律關系，而一審法院認為李蘭還對還款部分的增值部分享有權利顯然混淆了債權物權的法律關系，違反了上海高院的相關規定精神。
張海購買本案B房共用去290萬，貸款200萬，該套房屋共計購買價格300萬。即使基于共同還貸有48000元的共同財產與系爭房產有關聯，但也僅僅占到1.6%。而本案系爭房屋每月還貸10000元左右，從2004年8月份至2006年4月共計20個月，共計還貸：200000元。
以上可以看出，在購買B房時，共用去2900000萬元，其中張海出資部分為900000-24000=876000萬元，占全部首付款的97.3%，夫妻共同財產關聯部分為48000萬元，占全部首付款的2.7%。在分割本案系爭房產時，應將張海個人財產部分以及夫妻共同財產部分分開，而一審法院判決卻不加區分，把所有出資都算為共同財產。本案房價一審時雙方共識為300萬元，尚有銀行貸款200萬元，房產凈值部分有10萬元，即使分割，也劃清個人財產與共同財產的比例后，將共同財產部分予以分割。而本案中，一審判決卻判令上訴人向被上訴人一次性支付房屋折價款40萬，遠遠超出房屋權益中屬于夫妻雙方部分的財產份額，顯然是錯誤的。
二審法院居間調解，能降低一審判決20萬元的結果調解結案，說明我們的代理意見對二審法院產生了較大影響，并且使李蘭及其代理人在一審對其有利的情況下，對二審結果沒有信心，才能達成以上調解結果，使雙方握手言和，減紛息訟。
該案啟迪：
在上海，一方在婚前擁有房產的情況較為常見，婚后用共同財產還婚前房貸的情況也較為普遍。在結婚后，一方如何處置婚前購房，是非常應該引起重視的。這里律師有幾點建議：
1、 保存好婚前購房的預售(買賣)合同的原件及付款發票;
婚前購房的合同以及發票，是證明房產歸已所有的有效證據，必須慎重保存。
2、 若將婚前房產婚后出售，最好將共同還貸部分留存。
婚前房產出售后變成現金，該筆現金為個人婚前財產和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留，以便在發生爭議時作為共同財產處理，或在雙方一致認可后進行花銷，而對于個人財產部分可單獨自由處置。
3、 售房款資金規范管理。
售房后，不論是定金還是首付款和其它筆付款，能盡量由下家打入一個賬戶內，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作，造成資金來源和去向說不清、舉證不能的境內。每次存、取款，保存好資金存取款憑條。
50010302002461號