婚前“按揭”房增值部分在離婚時的歸屬

　　核心內(nèi)容：婚前“按揭”房增值部分在離婚時的歸屬是如何？下面，承業(yè)律師房地產(chǎn)小編為您詳細介紹相關(guān)的法律知識內(nèi)容。

　　一、婚前“按揭”房的概念

　　首先，需要明確兩個關(guān)鍵的時間點：（一）婚前和婚后劃分的時間點；（二）婚前“按揭”購房的時間點，即什么時候才算是買了房屋。對于婚前和婚后的劃分，在我國現(xiàn)行法律制度框架下比較簡單，通常情況下結(jié)婚需要到民政部門進行結(jié)婚登記才被認為是合法婚姻。男女雙方自在民政部門領(lǐng)取結(jié)婚證之時可視為婚前與婚后的時間點。對于后者，在購房的一系列過程中到底哪一個才算是“購房”時間點比較困擾，學者們有不同的看法。例如：在婚前簽訂了購房合同，付了首付款，婚后才進行按揭貸款，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，哪一個程序可以被認為是婚前購房的時間點呢？

　　 判斷是否屬于婚前“按揭”房的關(guān)鍵在于“按揭”房財產(chǎn)權(quán)的取得時間系在婚前或婚后。如果財產(chǎn)權(quán)的取得系在婚前，但婚后才實際占有該項財產(chǎn)，其性質(zhì)仍屬于婚前個人財產(chǎn)。鑒于房屋在法律上屬于不動產(chǎn)的范疇，根據(jù)我國關(guān)于物權(quán)的登記公示效力，購房人真正取得所購房屋所有權(quán)的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證之日。因此，認為獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書之日為購房的時間點。其次，房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人為一人，屬于一方的個人財產(chǎn)。在實踐中存在有男女雙方共同支付了首付款，但產(chǎn)權(quán)證登記在一人名下，后來婚姻關(guān)系沒有締結(jié)。此時房屋產(chǎn)權(quán)人與另一方形成事實借貸關(guān)系，應(yīng)償還對方支付的首付款。

　　二、現(xiàn)行法律對個人財產(chǎn)的規(guī)定

　　現(xiàn)行《婚姻法》第18條規(guī)定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應(yīng)當歸一方的財產(chǎn)。”新《婚姻法》明確了夫妻個人財產(chǎn)的范圍，即凡屬于夫妻一方個人所有的財產(chǎn)，一般來說應(yīng)由其本人管理、支配和處理，在離婚時即歸其個人所有，不再分割。現(xiàn)行《婚姻法》及相關(guān)司法解釋，明確了婚前一方的財產(chǎn)歸其本人所有，否定了因婚姻關(guān)系存續(xù)到法定時間轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，有利于對一方婚前財產(chǎn)的保護，維護“一物一權(quán)”的基本原則。但新法對一方婚前財產(chǎn)在婚姻關(guān)系存在期間的增值收益，當另一方對此收益有貢獻時，是否享有收益所有權(quán)沒有明確規(guī)定。

　　對婚前一方房屋增值收益的歸屬，只有最高人民法院在1993年11月3日《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》中涉及，其第12條規(guī)定：婚后8年內(nèi)雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時沒變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人折價補償另一方；進行過擴建的，擴建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理。現(xiàn)行《婚姻法》不再承認夫或妻一方的財產(chǎn)可因法定時間的經(jīng)歷而自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，該條司法解釋處理的情形是在一方婚前財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)之前，此時任何一方對財產(chǎn)擁有的權(quán)利狀態(tài)并不違背新《婚姻法》的規(guī)定。該司法解釋認為，一方對另一方婚前所有的房屋進行修繕、裝修、原拆原建行為時，對于增值部分依法享有所有權(quán)。

　　在以“按揭”作為購房的主要形式下，夫妻生活期間一方參與另一方婚前所有的房屋貸款的償還，是否應(yīng)當享有增值部分的所有權(quán)？筆者認為，不論是對房屋進行修繕、裝修、原拆原建還是償還貸款，都是基于保持房屋的所有權(quán)并擴大其交換價值的目的，共同經(jīng)營管理此房屋。為獲得購房貸款，購房人將自己的房屋抵押給銀行作為按期還款的擔保。如果夠房人由于自己的原因不按期償還貸款或者不償還貸款達到約定數(shù)額，銀行有權(quán)基于抵押權(quán)對該房屋折價、變賣、拍賣而優(yōu)先受償。婚后一方承擔了另一方婚前按揭房的還款義務(wù)，對于維持房屋的所有權(quán)現(xiàn)狀具有積極意義，降低了因還貸不力就該房屋行使抵押權(quán)的風險，應(yīng)當分享房屋的增值收益部分。

　　三、婚前房屋的增值部分（孳息）是否共有

　　所ν孳息是指從原物中所出之收益，分為天然孳息和法定孳息兩種。天然孳息是指依物的自然屬性而獲得的收益，包括果實、動物的出產(chǎn)物及其他依通常使用方法所收獲的出產(chǎn)物。法定孳息是指依照法律關(guān)系取得的收益，如利息、租金及其他因法律關(guān)系所得之收益。其權(quán)利歸屬原物所有人，即利息由債權(quán)人取得，租金由出租人取得。

　　在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，不動產(chǎn)房屋交換價值同時受人為和客觀因素的影響。人為因素表現(xiàn)在夫妻雙方共同對房屋進行的占有、維護和裝修等，并排除他人對建筑物的非法侵害，使房屋維持其一般使用價值并優(yōu)化。客觀方面受國家宏觀政策的調(diào)整、土地價格的變化和供求關(guān)系的制約，房屋的價值得以變動，給購房人帶來了一定的收益預期。盡管受到人為因素和客觀方面的影響，房屋價值變動的前提條件是房屋的完整健全存在。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，不論所居住的房產(chǎn)實際上屬于一方所有還是雙方共同共有，夫妻雙方均以房屋所有人的意思對房產(chǎn)進行共同管理和維護。即使是一方婚前購買的房產(chǎn)，婚后另一方愿意共同償還貸款，表明其主觀是以房屋所有人參與房產(chǎn)的實際維護和經(jīng)營，且對方對此明知并接受。因此在合法有效的婚姻關(guān)系尚沒解除前，夫妻雙方對共同居住的房產(chǎn)均投入了相當?shù)臅r間、精力共同經(jīng)營和管理。對于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房產(chǎn)的增值收益孳息，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致，夫妻雙方均有獲得此收益的權(quán)利。