業主，請慎賜您的尚方寶劍!

　　——論二手房交易過程中業主全權委托公證書的重要性

　　文深圳張茂榮律師

　　“尚方寶劍”，古代欽差大臣至高權力的象徵!在二手房交易過程中同樣有一種至高而重要的權力—物業處分權，該權力本屬業主專有，但業主可以以委托公證書的形式將該權力授予非業主行使。有了業主的全權委托公證，受托人在授權范圍內可以不受業主控制，替代業主處分物業，由此產生的所有法律后果均由業主承擔!我們可以將業主全權委托公證書形象地比喻為業主賜予受托人全權處分其物業的尚方寶劍。但一段時間以來，關于全權委托公證的問題突然多了起來，作為律師，有必要對其的重要性給業主以提示，以防業主合法權益受到侵害：

　　一、全權委托公證的來源

　　全權委托公證是為了保障給業主提供贖樓融款的擔保公司、過戶交易，然后從買主處收回融資款。需要說明的是，“免死金牌”并不能從根本上“免死”，因為業主還有單方取消委托公證的權利，出資人仍然要承擔了失信業主取消委托公證后的風險，如果出現該情況，在協商不了的情況下，權力人一般會通過訴訟程序解決。

　　二、全權委托公證的現狀

　　目前本人所見業主全權委托公證書中委托權限幾乎無所不包：從前期授權申請贖樓貸款、領取紅本產權證、簽署相關文件資料，到簽約出售、收取售樓款，再到后期的物業、煤氣、水電、有線電視、網絡、電話過戶，凡是涉及到房屋轉讓的所有事宜幾乎全部囊括在內。授權范圍廣是為了順利辦理完畢相關手續，本無可非議，但奇怪的是在以下幾個十分關鍵的方面很多業主或者沒有作出明確授權或者隨意授權：

　　1、沒有約定交易價格。本律師見過很多委托書中都沒有授權受托人在什么價位替代業主成交!可能是業主們認為交易價格在做全權委托公證之前和買家的買賣合同中已有規定，無需再進一步明確。需要提示的是，合同具有相對性，受托人不是業主和買主簽訂的買賣合同當事人，不受買賣合同約束，在遇到惡意受托人的情況下，受托人完全可能故意低價出售業主房屋，只要不是和買受人惡意串通(即是是惡意串通，一般也很難取證)，該低價售房行為完全合法有效。

　　2、沒有指明買受人。幾乎所有的委托書都沒有指明受托人與誰去交易!之所以不指明，可能同樣源于業主自認為已與買主簽訂過買賣合同，買主已經確定，無需在委托書中再行指明。然同樣基于合同的行對性原理，受托人完全可以在取得授權后將業主房屋出售給其他人。在房價持續飆升的情況下，受托人自作主張另行高價出售給他人，從中賺取差價的案例屢見不鮮(這也是很多炒家炒房慣用的方法之一)。

　　3、受托人身份不明。大部分業主做全權委托公證時，根本不知道受托人是何方人士，只有出資方提供的身份證復印件，受托人與出資方到底是什么關系不得而知。由于為了工作方便，受托人少則六七個，多則幾十個，一旦出現有個別受托人濫用授權，給業主造成損失的情況，業主很難查找到其下落。

　　4、隨意授權受托人有轉委托權。轉委托權意即受托人可以將受托權力再行委托他人行使，轉委托本來是為了維護委托人利益而設立的，目的在于在受托人出現特殊情況下無法完成受托事務時，再委托他人代為完成委托人委托事務。在二手房交易公證委托中，由于受托人一般都在五人以上，業主沒有必要再賦予受托人轉委托權。隨意授權受托人轉委托權，可能帶來更復雜的問題。

　　5、自己不留公證書，對委托內容不知。很多業主出現糾紛來咨詢時自己都沒有公證書，連公證書內容、受托人都不清楚，部分業主反映公證處不給業主公證書，在后來去查詢時公證處還不允許其復印查詢。本律師再此提醒：業主即是授權委托人，又是公證申請人，公證書完全有權自存一份，公證處有義務為業主提供查詢服務。

　　三、建議

　　鑒于業主簽署全權委托公證書后，受托人就擁有了業主的全部權利，為防止受托人濫用權利給業主造成損失，建議業主在簽署授權委托書時熟悉受托人基本情況，明確指定最低交易價格、買受人，不要賦予受托人轉委托權，并留存一份備查。在發現受托人濫用委托權，自身權益可能受損的情況下及時撤銷委托，與出資人協商親自履行售房義務。