細簽購房合同避免二手房買賣糾紛

細簽購房合同避免二手房買賣糾紛
買二手房最怕留下后遺癥。絕大多數的二手房糾紛，都是合同簽得不規范或是忽略部分條款而引發的。避免二手房后遺癥的最好辦法就是細簽購房合同。二手房買賣的糾紛主要有定金糾紛、共有房屋糾紛和期房轉讓糾紛。
共有房屋糾紛
從法律上講，房屋屬于共有財產的，出售時必須征得其他共有人的書面同意；如果未經其他共有人書面同意，應認定該轉讓行為無效。司法實踐中，如果房屋已經交付使用較長一段時間或者已經辦理了過戶手續，法院一般不會判令該轉讓行為無效。但如果房屋還未交付使用，也沒有辦理過戶手續，一旦房屋共有人在知道該轉讓情況后提出反對，法院就有可能判定該交易無效。
共有房屋在出售前，全體共有人必須以簽字或者書面委托的形式表示同意。在交易過程中，下家一定要詳細查看房屋是否屬于共有房屋，特別是把好夫妻共有財產關。即便該套房屋產權證上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易過程中，下家也應當要求上家出具夫妻雙方就出售該房屋的同意證明，確保房屋的交易安全。
定金糾紛
產生“定和訂”金糾紛的原因主要有以下幾方面：一是文字表述問題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預付款等說法。在缺乏明確約定的情況下，無論是訂金、意向金還是預付款，交易當事人均不能要求雙倍返還或者吃掉；二是定金交付數額問題。一旦一方違約產生糾紛，定金數量易產生爭議。三是定金交付方式問題。定金只有實際交付才能產生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司，然后由中介公司交給上家。
中介公司收到下家定金后，往往會開具以下格式收據：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價格賣房，該意向金轉為定金”，這種定金支付方式對下家極為不利：一則與上家并無直接簽署的協議；二則手中沒有上家出具的定金收條；三則很難獲得上家已經從中介公司處收取定金的事實；四則沒有明確中介公司收取定金的代收或轉交責任。在此情況下，一旦發生上家收受定金反悔不賣房或抬高房價的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責任。
因此，在下家與中介公司簽訂的居間合同中，明確界定中介公司收取定金的性質：如果是代收，中介公司在收取定金時應當出具上家委托書。否則，就要明確中介公司的轉交責任。作為中介公司也要學會保護自己，如上家委托代收，應要求其出具代收委托書；如是轉交，在上家收到定金后，應要求其出具收條。
期房轉讓糾紛
取得預售許可證后的期房轉讓分為兩種。一種叫預訂權轉讓。這是典型的炒樓花行為，此種轉讓性質屬于預訂合同的轉讓，依法應征得開發商同意。在開發商因某種原因不同意該種預訂權轉讓的情況下，購房者仍然應按約在預定期限內簽訂正式預售合同，否則可視為私自取消預訂。
另一種叫期權轉讓，即預售合同簽署并登記備案后的期房轉讓。已付清房款的期房，轉讓不需要經過開發商同意；沒有付清房款的，轉讓需經開發商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無相應解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無爭議，該種期房轉讓就不需要征得開發商的同意，只需通知即可。若以按揭貸款方式，開發商收到首付款和銀行貸款后應當認定為購房者“已經付清房款”。但由于開發商在按揭貸款支付方式中對銀行要承擔階段性擔保責任，實務操作中按揭貸款支付方式被認定未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉讓必須征得開發商的書面同意。
轉讓期權時，上家應當按照下家付款方式，通知或者征得開發商同意后再進行交易。在此種交易方式下，上下家應根據各自購買時的房價款分別繳付契稅。現實交易中，上家為逃契稅而采取說服開發商注銷原合同后再交易的不規范操作，其風險將由上家自己承擔。如果屬于期房預訂權的轉讓，預訂人應在轉讓前征得開發商同意。如原本就是代親朋預訂的，為避免與開發商發生糾紛，預訂時代理人就應寫明代某某預訂該套房屋。
因此，在二手房交易過程中，要細簽購房合同。下家的義務是付款，上家的義務是轉移房屋。因此，下家在補充條款時應將付款方式與上家履行義務捆綁，保證自己的權益。在上述兩者掛鉤的同時，下家還要同時明確上家的違約責任。如約定逾期交房時，上家須每日付總房價一定比例違約金。同樣，上家也要在付款上防止下家違約。