意向金引發(fā)二手房交易糾紛

意向金引發(fā)二手房交易糾紛
　　案例回放：秦某通過中介看中一套二手房，并在《承購意向書》中同意房屋總價(jià)為36萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦某當(dāng)天付了1萬元意向金。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。為此，秦某把中介告上法庭。法院經(jīng)審理查明，秦某根據(jù)意向書付了1萬元意向金，意向書對(duì)意向金的用途及處理方法作出明確約定：“議價(jià)成功后，意向金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方?jīng)]收”。庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到意向金次日，上家李某在承購意向書上簽字確認(rèn)并收取定金人民幣1萬元。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請(qǐng)求。秦某未上訴。
　　律師點(diǎn)評(píng)：意向金的處理不同于定金,也不同于違約金(意向金有時(shí)候也被稱為誠(chéng)意金)，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實(shí)踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對(duì)意向金的約定及上下家議價(jià)是否成功是意向金能否返還的關(guān)鍵。在議價(jià)成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托，因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。議價(jià)成功以上下家就買賣主要條款達(dá)成一致或定金支付為準(zhǔn)。一般來說，上家收到中介轉(zhuǎn)付的意向金后，上下家產(chǎn)生定金法律關(guān)系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回意向金。在此，有兩點(diǎn)需要說明：一是意向金的處理應(yīng)當(dāng)有明確的書面約定；二是中介方應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)并遵守誠(chéng)信原則，否則不能擅自把意向金轉(zhuǎn)為定金。