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購房合同丟失咋過戶 如何購買拍賣涉案二手房

“本以為有房產證就可以了，沒想到過戶還需要原始購房合同。”王女士前不久打算把自己現在住的一套已購公房賣掉，用賣房款再去買一套大一些房子。于是王女士和客戶在商量好價格后進行過戶。但是讓王女士意想不到的是在辦理產權過戶時，需要提供原始購房合同。王女士回到家翻了很長時間也沒有找到原始購房合同。這下可把王女士難住了，“找不到原始購房合同我的房子怎么辦理過戶呢？”

●已購公房上市交易必須提供原始購房合同

　　由于目前市場上的已購公房都是上世紀八九十年代所建，距現在已經有10年、20年的歷史，很多房主已經丟失了當初的原始購房合同。這部分業主在辦理房屋權屬轉移登記手續時會遇到不必要的麻煩。21世紀不動產表示，因為按照北京市建委《房屋權屬登記工作規范》的規定購房人在辦理房屋所有權轉移登記（即房屋買賣）時，存量商品住房和經濟適用房無須提供原始購房合同，而已購公有住房須提供原始公房購房合同。

　　對于購房人須提供原始購房合同的原因21世紀不動產認為，已購公房須提供原始公房購房合同，是為了確定辦理權屬轉移登記的房屋是否屬于允許上市交易范圍內的央產房，并按《房屋權屬登記工作規范》要在辦理轉移登記時提交《央產房上市出售確認表》。

　　而對于商品房和經濟適用房的權屬轉移登記需提交原購房合同，21世紀不動產表示此規定更多是為了計算交易中所涉及的稅費。根據《房屋權屬登記工作規范》規定，商品房和經濟適用房權屬轉移登記還須提交契稅完稅或減免稅憑證，而購房人在地稅部門依法繳納契稅的同時還須繳納其他交易稅費，包括營業稅、個人所得稅和土地增值稅等，而個人所得稅以及土地增值稅的計算均與原始購房合同中的標定價格相對應。同時已購公房基本都超出了5年的征稅年限，無需考慮各種交易稅費，所以商品房和經濟適用房須要提交原購房合同以確定須上繳稅費的數目，目前北京已有部分城區允許用原始購房發票替代原購房合同以確定房屋最初購買價格。

●無原始購房合同如何過戶

　　若購房人原始購房合同丟失也無需過分擔憂，21世紀不動產給出幾種解決方法，首先，按我國現行規定，購買商品房無論是現房還是期房，購房買賣或預售合同均已在相關部門登記備案。一旦原購房合同丟失，房屋產權人可憑房產證與身份證到的合同登記部門（當地房地局檔案室）辦理查詢。并可在獲得的購房合同復印件上加蓋原產權單位公章作為原購房合同原件的替代；其次，無法提供原始購房合同的商品房可以更換報稅方式，根據相關規定依據無法提供原始購房合同的稅率進行報稅，以取得完稅憑證后辦理權屬轉移登記手續；最后，公房的原始購房合同丟失，購房人只能回原售房單位進行補辦，而對于原售房單位重組改制或更名可以按照北京市建委《關于房改房權屬登記有關問題的通知》相應規定辦理。

　　“信一天不動產”權證部提醒廣大消費者：.首先，在您購房后原始購房合同，房產證、發票等重要資料一定要妥善保管好。其次，由于目前房地產稅收政策規定購房不足五年出售需要全額繳納營業稅、個人所得稅。而根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。所以您一定要保存好原始購房合同，因為原始購房合同為最先生效時間。

拍賣師解析

如何購買拍賣涉案二手房

●如何尋找涉案二手房

　　您可以通過以下三種渠道找到即將拍賣的涉案二手房：看北京地方報紙的拍賣、理財、投資廣告版；看北京法院網（bjgy.chinacourt.org）的拍賣公告；看法院指定入圍的拍賣公司網站。

　　拍賣師提醒：看到上述拍賣公告后與相關拍賣公司咨詢聯系了解拍賣房產的有關信息。

●如何選擇涉案二手房

　　您應事先了解以下信息：房產所在區域、環境、交通是否遂愿；房產權屬上是否辦理過房產證，若沒辦理，弄清能否辦理；拍賣參考價與當地的房產市場價；物業費、供暖費等欠費狀況；涉及過戶或新辦理房產手續的各項稅費及手續費，如契稅、印花稅等；拍賣傭金。

　　拍賣師提醒：位置區域是選房的首要條件，一般涉案房不易辦理按揭，因此小面積的房產最受青睞，要區別新房（可按揭）、普通二手房和涉案二手房之間的價格差異。

●如何現場考察

　　第一.與拍賣公司聯絡好看房時間地點；

　　第二.閱讀拍賣公司提供的房產狀況說明或評估報告；

　　第三.進入房內仔細查看房產狀況。了解房產面積、戶型、樓層、采光等是否遂愿，并根據自己的購買目的（居住、辦公、投資等）考察相關狀況；

　　第四.向社區物業公司、鄰居了解社區及住房居住環境、權屬狀況及物業等費用；

　　第五.了解是否有物業欠費。

　　拍賣師提醒：要看房產適合居住還是辦公，買房后的用途要盡量與大多數鄰居的用途相一致。

●如何報名競買

　　首先，個人競買需身份證，單位競買需營業執照。代辦需要代理人身份證，如代個人辦理則還需買房人簽字的授權委托書和其身份證復印件；如代企業辦理則還需企業法人代表簽字并蓋公章的授權委托書和其身份證復印件。

　　然后，交納競買保證金，數額一般為房產參考價的5-10%。

　　最后，填寫競買登記表，取得拍賣規則，領取競買號牌。

　　拍賣師提醒：要了解清楚競買保證金交給拍賣公司還是交給法院。若拍賣成交，競買保證金沖抵房款或拍賣傭金，若沒買成房產則原數額取回保證金。

●如何辦理房屋產權過戶手續

　　辦理手續通常分三步走：帶著法院出具的房產權屬變更的司法裁定、協助執行書、拍賣成交確認書和身份證件到相關建委辦理解除房產查封；在稅務窗口繳納房產過戶契稅、營業稅等；在房產交易大廳辦理房產過戶手續，取得房產證。

　　拍賣師提醒：因為涉案房產的賣房一方是法院，所以房產過戶過程中的交易營業稅、所得稅、土地增值稅等一般由買家承擔，且不同房產交易部門、不同房產項目交費情況可能會不同，需事先弄清。

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