從本市南開區人民法院獲悉，今年以來因二手房買賣產生的糾紛案急劇增加。據介紹，中介機構操作不規范，私產二手房交易使用的合同文本不統一，已成為二手房買賣糾紛增加的主要原因。法院建議相關部門應大力整頓私產二手房交易市場，盡快制定統一的私產二手房買賣合同文本，以減少該類糾紛。



　　■二手房買賣糾紛急劇增加



　　今年以來，南開區法院受理的二手房買賣合同糾紛案件急劇增加。據介紹，糾紛產生的主要原因有兩個方面：一是賣房人受市場價格波動、房屋價格急劇上漲的影響，心里產生不平衡，認為自己的房賣便宜了。這些人一般寧愿毀約承擔違約責任，也不愿再交付房屋。其次，二手房買賣中介機構的操作不規范也是糾紛產生的重要原因。



　　近年來本市二手房交易活躍，但是二手房買賣中介機構在管理水平、服務質量等方面卻參差不齊。近期，南開區法院受理了多起狀告中介機構的案件。據介紹，本市通過中介進行二手房買賣中，目前存在兩個問題應當引起注意。首先，一些中介機構的資質存在缺陷，甚至有的中介機構未經合法注冊登記就開張營業。



　　其次，中介機構的服務缺少行業服務標準，服務水平優劣懸殊，有的中介存在明顯的欺詐行為，相關部門應當加強監管，防止和減少消費者上當受騙。



　　■案件審理存在難度



　　審判人員普遍反映，此類案件違約責任確定后處理起來比較難。比如，買方要求繼續履行合同，但是卻不能舉證“賣方是否具有繼續履行合同的能力”。在這種情況下，法院只有判決違約方承擔違約責任。如果履約方要求違約方承擔賠償責任，可是在當事人不能舉證的情況下，怎樣由違約方承擔賣房違約的賠償責任？如何計算賠償額？缺乏一定標準。所以此類案件的審理結果多以退還買房款，違約方承擔違約責任而結案。但這樣的審判結果不能充分維護守約方的合法權益，不利于社會誠信制度的建立。另外，中介機構在買賣合同履行過程中使協議無法繼續履行的，除了應當退還居間服務費用外，也應當承擔相應的民事責任。但因中介服務機構缺少行業標準，管理比較混亂，審判人員有時難以追究其相應責任。



　　■私產二手房交易合同文本應統一



　　各中介機構在二手房屋交易中使用的合同都是自行擬定的格式合同，如《三方合同》、《定金合同》、《房屋調入合同》等。有的合同中的條款明顯損害買方和賣方的利益，中介機構在買方和賣方之間坐收“漁翁之利”。只有個別考慮全面的消費者在簽訂合同時強調增添補充條款，維護了自己的權利。有的中介機構制定使用的《房屋調入合同》問題突出。這些機構在《房屋調入合同》中寫明，房屋中介機構以現金方式買入賣方的房屋，但不辦理產權過戶手續，待中介機構以高出買入價的價格售出后，再由買方和賣方辦理產權過戶手續。其中的差價遠遠高于中介機構應該收取的中介費用。有的賣方在辦理過戶手續時發現中介機構從中賺取高額房屋差價，于是反悔導致糾紛。



　　據介紹，目前本市對公產二手房屋的買賣已經規范管理，而私產二手房屋買賣中使用合同文本不統一的問題日益突出，已成為導致二手房交易糾紛增加的主要原因。因此，法院建議相關部門應大力整頓私產二手房交易市場，盡快制定統一的私產二手房買賣合同文本，有效規范二手房交易市場。