二手房買賣的八種糾紛

　　一、因定金引起的糾紛 　　買賣雙方在中介公式的居間下簽署的《房地產買賣居間協議》，經三方簽章確認后生效為定金協議，適用于定金罰則。如果買方違約賣方沒收其定金，賣方違約須雙倍返還定金。在此需要告知的是：違約除了以違反居間協議的約定為憑外，還須違約方簽署書面的確認書，具體格式參見【出售方/出租方不再繼續履行《房地產買賣/租賃居間協議》之確認書】【買受方/承租方不再繼續履行《房地產買賣/租賃居間協議》之確認書】。 　　二、因逾期支付房款引起的糾紛 　　買方逾期支付房款時，賣方除可以要求買方繼續支付房款之外，還可以要求買方支付相應的利息或買賣合同中約定的逾期付款違約金，賣方還可以根據自己的意愿解除合同，不再出售房子了，并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。買方要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買方用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買方如不能按時以現金形式補足，仍然要承擔逾期付款的違約責任。因為，買賣合同上的約定只能認為賣方允許通過銀行貸款來支付房款，而不能認為買方可因此不需承擔逾期付款的責任，因為貸款的問題責任在買方而不是賣方。 　　三、因逾期辦理過戶手續引起的糾紛 　　賣方或買方都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續，但買方想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是賣方不辦過戶手續而引起糾紛，這時，買方如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免賣方另將房屋轉賣他人，最好將房屋進行保全;如果買方志在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。 　　四、因中介行為引起的糾紛 　　如賣方或買方在與中介公司簽訂居間協議后，跳開所委托的中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據居間協議上的約定追究其責任。如中介公司在進行居間和代理時，不規范不盡責對買賣雙方或任何一方造成損失的，也可依據居間協議上的約定追究其責任。其相互保護和相互制約的協議文書有：《房地產出售居間協議》、《房地產求購居間協議》、《房地產買賣居間協議》、《看房確認書》，《傭金確認書》。 　　五、因要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛。 　　要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔的責任。值得注意的是：法院審理時需要提供相應的證明材料，因此，在平時的交易中各種協議文書都要完整的保存，還須違約方簽署書面的不再繼續履行合同的確認書或事先告知的電話錄音。 　　六、因房屋質量引起的糾紛 　　由于賣方交付的房屋存在質量問題，遭到買方索賠或要求解除合同。根據上海高級人民法院的有關規定，如果賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵應承擔賠償責任，如果賣方已就房屋質量的問題明確告知買方的，那賣方不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非賣方在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任，但買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。質量及瑕疵問題都要明確的寫進買賣合同里。 　　七、 因“陰陽合同”引起的糾紛 　　“陰陽合同”指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數份不同價格的合同。送至房產交易中心登記的叫“陽合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“陰合同”，作為交易的真實成交價格。 　　簽定“陰陽合同”大多數是為了避稅，即在房屋買賣關系中，由雙方簽訂向有關部門備案的那一份合同，雖然符合合同成立的形式要件，但是，這一份合同的是在于通過虛假降低合同標的的方式，欺騙登記部門，從而達到少繳稅金的目的。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規，因而是無效的，不具有確定雙方權利義務關系的效力。“陰合同”具有合同的效力，可以成為確定雙方民事權利義務關系的基礎。但是這一做法卻嚴重違反了我國稅收管理規定。如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。 　　按上海市高級人民法院的規定，在因“陰陽合同”價格不一而產生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據證明前一份合同價是為規避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應當承擔這個舉證責任。 　　但是，這樣的規定并不全面，因為兩份合同的簽訂時間并不一定有先后，可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話，這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意愿。 　　八、因戶口遷移引起的糾紛 　　房屋交付后，買方才發現房內有賣方的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣方應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。