二手房糾紛典型案例解析（二）

中介居間不成 下家不能獲賠

　　案情：張某通過中介看到廣元路上一套二手房掛牌出售，覺得比較合適，隨即通過中介聯系看房并達成購買意向，當天向中介付了意向金1萬元。但是，當中介聯系到上家，確認房屋（深圳房地產律師注）買賣事宜并轉付意向金時，上家反悔，以家庭意見不統一為由拒絕賣房。無奈，中介只得通知張某，居間不成功，上家不肯賣房，請他另換其他房屋（深圳房地產律師注），或取回意向金。但張某認為，買賣不成，中介公司應承擔違約責任。經多次協商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔賠償責任。法院一審判決駁回了張某的賠償請求，二審維持原判。點評：在這類糾紛中，有個共同的特征，即下家認為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數額的意向金或預付了部分房款，最后卻未能買到房子，認為中介違約了。筆者將此類糾紛稱為“包購糾紛”，即下家誤認為中介必須居間成功，否則即是違約。近兩年，由于房價上漲，這樣的糾紛非常多。買房不成而房價上漲，購房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務是信息服務和媒介服務，居間服務最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務行為是事務性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權利或義務。當然，若居間不成，根據我國《合同法》的規定，中介不得向委托人收取報酬。居間活動的商業風險依法由居間人自行承擔。