二手房賣方違約賠償案例分析
案情介紹：
2007年4月10日，王某與金某簽訂二手房買賣協議，約定將位于江帆彼岸城的一套房屋售予金某，價格為54萬元。并約定合同簽訂當日去房產局辦理過戶手續，辦理過戶手續同時，金某支付定金、第一批款。但當日王某未去房產局辦理過戶手續，要求推遲到2007年4月15日。但屆期，王某再次爽約。此后，王某一直以種種借口不去辦理過戶手續。2007年4月30日，王某收定金5萬元，并承諾2007年5月辦理過戶手續。但王某再次爽約。2007年10月，金某獲悉，王某將房屋以50萬元售予他人。2007年11月前，王某將定金退還金某，另以借款形式賠償一倍定金。
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金某獲悉房子已經售予他人后，向法院起訴要求賠償損失：1、房價上漲的損失6萬元;2、雙倍返還定金。
金某舉證的證據：
1、二手房買賣合同，證明王某與金某定有協議，應當履行;
2、定金收條，證明王某曾收取金某的購房定金;
3、取款憑證，證明金某希望支付房款的意向;
4、手機短信，證明被告王某明確表示此房售予他人的事實;
5、談話錄音，證明案外人購買了此房的事實;
6、house365網站下載的起訴時江帆彼岸城小區房主報價情況的網頁資料
王某未舉證。
一審判決：
根據誠實信用原則，各方應履行各自的義務。契約簽訂后，金某為履行付款義務籌集資金，王某拖延履行契約義務，另行與他人簽訂房屋買賣契約，將訟爭房屋出售給第三方，并辦理了買賣過戶手續，致使原被告簽訂的契約無法履行。王某對因房屋價格上漲造成金某的損失，應當承擔賠償責任。雖然王某已經雙倍返還定金，但尚不足彌補金某損失，金某要求王某另行賠償6萬元未超過因房價上漲造成的損失，本院予以支持。故一審法院判決：王某雙倍返還定金(已經實際履行);賠償房價上漲損失6萬元。
王某不服，向南京市中級人民法院上訴。
二審判決：
二審法院認為，因定金具有懲罰性，定金與損害賠償的性質不相同，定金責任的承擔不能替代損害賠償責任。如果一方違約給對方造成實際損失，對方在適用定金罰則的同時，可以請求損害賠償。另，根據《合同法》第113條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。一審法院根據網上公布的信息，認定與訟爭房屋同地段、同標準的二手房平均售價，并據此判斷金某的實際損失并無不當。王某雖提出異議，但未能提供相應反證，本院不予采納。據此，駁回上訴，維持原判。
評析：
本案有兩點值得二手房交易雙方注意：
1、賣方違約，買方如何舉證?
我們認為，買方應注意保存交易過程中的證據，如定金收條、要求支付價款的事實證據、對方爽約的證據。如果對方的房子沒有與他人辦理交易過戶手續，買方可以要求繼續履行買賣協議，如果賣方已經將房屋過戶于第三人，買方只能要求賠償損失，那么，損失多少，如何舉證?對于房價上漲造成買房人的損失，在南京地區，house365網站是一家有政府背景的房產門戶網站，其發布的二手房交易信息比較多而全面，對該網頁進行公證證據保全，不失為一種很好的舉證方式。本案原告也就是通過這一方式確定己方因房價上漲造成損失為6萬元。
2、定金罰則與實際損失是否可以同時主張?
這個問題，南京市中級人民法院的二審判決已經給出了明確的答案。因定金具有懲罰性，定金與損害賠償的性質不相同，定金責任的承擔不能替代損害賠償責任。如果一方違約給對方造成實際損失，對方在適用定金罰則的同時，可以請求損害賠償。
50010302002461號