二手房糾紛增多 凸顯房產(chǎn)中介制度缺失

　　據(jù)報(bào)道，近年來，北京約70%以上的存量房買賣、80%以上的房屋出租交易均是通過房地產(chǎn)中介提供居間服務(wù)完成的。然而，值得警醒的是，在高交易量的背后，由房地產(chǎn)中介從業(yè)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員直接或間接的違規(guī)、失職等行為充當(dāng)推手，目前我國有關(guān)房屋類居間合同糾紛正呈現(xiàn)出高發(fā)、頻發(fā)、復(fù)雜多元、矛盾難以平復(fù)的態(tài)勢。

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　　這幾年，在北京，房屋類居間合同案件數(shù)量大幅增長。以北京市朝陽區(qū)法院受理房屋類居間合同糾紛情況為例，2008年、2009年、2010年案件數(shù)量分別為193件、219件和296件。2003至2007年，每年受理房屋類居間合同糾紛數(shù)量基本持平，大體控制在二三十件左右，但自2008年開始，收案數(shù)量出現(xiàn)激增。

　　這些案件中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多作為起訴方，被訴方則多為二手房交易的買受人。原告為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的案件占該類案件當(dāng)年全部收案量的59%、57%和67%。

　　中介公司違規(guī)操作之亂象

　　雖然中介起訴客戶的案子占多數(shù)，但引發(fā)房屋類居間合同糾紛的主要原因還在于房地產(chǎn)中介公司在提供居間服務(wù)過程中存在一系列違法、違規(guī)和失職行為。房地產(chǎn)中介公司的不規(guī)范操作主要體現(xiàn)在以下幾方面：

　　對(duì)不允許上市交易的房屋違規(guī)代理、掛牌出售。

　　根據(jù)我國2009年修正的《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，對(duì)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的或具有法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)中介為了促成交易，賺取傭金，往往隱瞞標(biāo)的房屋仍為承租公房或?yàn)橄拗颇晗迌?nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房等不能上市交易的事實(shí)，或隨意承諾短期內(nèi)即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨后交易失敗后與房地產(chǎn)中介公司就中介費(fèi)應(yīng)否支付產(chǎn)生紛爭。

　　疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息。

　　如中介公司未對(duì)客戶出示的身份證明、房屋權(quán)屬證明驗(yàn)明正身;未仔細(xì)審查待售房屋有無抵押、有無出租及私搭亂建，并核查委托的客戶是否是真正有權(quán)出售房屋的權(quán)利人;對(duì)于屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托辦理的證明;對(duì)于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體遺產(chǎn)繼承人出具同意出售的書面委托文件。

　　隱瞞影響交易成功的重要信息。

　　如不向買受人如實(shí)說明其已知的可能不利于成交的待售房屋的歷史情況(如房子是大家所避諱的“兇宅”)、或周邊環(huán)境(如房子臨街或緊鄰配電室存在噪音污染、交通不便捷、住處周邊是大型垃圾處理場等)、或必要生活設(shè)施情況(如飲用水質(zhì)不合格、小區(qū)為臨時(shí)用水或用電)。

　　為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策。

　　如承諾為無實(shí)力購房人辦理“高評(píng)低供”還貸款手續(xù)，或幫助外地買受人虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)一年以上證明，或?yàn)橛腺I受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”，惡意促成雙方達(dá)成不平等或不合法交易。

　　違規(guī)獲取額外利益。

　　如中介公司要求買受人全程通過其交納錢款、委托辦理過戶，從而千方百計(jì)阻撓買受人與出賣人見面，再通過隱瞞房屋真實(shí)成交價(jià)、一再加價(jià)等手段將多收取的售房款據(jù)為己有，此即公眾深惡痛絕的中介公司“吃差價(jià)”。又如中介公司慫恿當(dāng)事人采取惡意毀約、一房二賣的方式高價(jià)出售房產(chǎn)以為自身獲取更高的居間服務(wù)費(fèi)，從而引發(fā)房屋買賣連環(huán)糾紛。

　　
中介違規(guī)操作的深層原因分析

　　分析起來，造成上述房屋中介活動(dòng)中如此亂像，有其深層的原因。

　　有關(guān)法律立法層級(jí)低、缺乏可操作性，致使規(guī)制房地產(chǎn)中介難以做到有法可依。

　　在國家立法層面，目前我國尚無專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有的幾個(gè)條文只散見于《城市房地產(chǎn)管理法》第58條(有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件)及《合同法》第23章(有關(guān)居間合同的一般規(guī)定)中，并不足以起到規(guī)范現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)中介行為的作用。而建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家工商總局頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》及建設(shè)部和財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等均屬于部委規(guī)章和文件，難以被法院直接引用，這就在一定程度上弱化了法律對(duì)市場的宣示功能，并助長了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)漠視法規(guī)、不時(shí)突破甚至違法亂紀(jì)的行為。

　　而且，有關(guān)房地產(chǎn)中介方面的管理規(guī)范多系指引性和框架性的規(guī)定，缺乏一些必要的明確指引和具體要求。如在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件上，無論是《城市房地產(chǎn)管理法》還是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》均只要求有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，但何為“必要”卻未進(jìn)一步規(guī)定，這就意味著只要符合《公司法》規(guī)定的下限即人民幣10萬元即可登記注冊(cè)一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，無疑這樣的條件設(shè)計(jì)對(duì)于經(jīng)手大量交易、可能會(huì)給客戶造成巨大經(jīng)濟(jì)損失的房地產(chǎn)中介企業(yè)而言未免過于寬泛了。

　　此外，我國房地產(chǎn)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入也相當(dāng)寬松，不僅學(xué)歷要求低，而且考試也簡單，造成房地產(chǎn)中介從業(yè)人員良莠不齊，缺乏必要的敬業(yè)精神和職業(yè)道德素養(yǎng)，埋下了諸多隱患。

　　監(jiān)督檢查執(zhí)行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因。

　　根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第18條的規(guī)定，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的違法活動(dòng)，工商行政管理機(jī)關(guān)有權(quán)按照有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處罰。但事實(shí)上，每年房地產(chǎn)中介雖然占據(jù)經(jīng)紀(jì)類投訴的首位，卻鮮見有職能機(jī)關(guān)監(jiān)督檢查、處罰違規(guī)中介的報(bào)道。

　　在美國，由私人推動(dòng)組建有貫通上下的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、州協(xié)會(huì)和市協(xié)會(huì)這樣一套金字塔狀、網(wǎng)絡(luò)化的格局建制，如入會(huì)會(huì)員有任何違紀(jì)行為，協(xié)會(huì)即有權(quán)吊銷其相應(yīng)資格甚至對(duì)其提起訴訟。但在我國，目前并未建立起全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)組織，一些地方也尚未組建區(qū)域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)，已經(jīng)建立的地區(qū)性經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)在會(huì)員數(shù)量、服務(wù)培訓(xùn)、管理手段上均表現(xiàn)得相當(dāng)疲軟。

　　規(guī)范房屋買賣中介市場的建議

　　為妥善化解此類糾紛，除應(yīng)完善立法、提高立法層級(jí)、加強(qiáng)立法的前瞻性和可執(zhí)行性并強(qiáng)化執(zhí)法手段和監(jiān)督懲戒力度、嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)從業(yè)人員資格認(rèn)證制度外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)以下幾方面工作：

　　推行統(tǒng)一的房屋居間合同范本。