在購買二手房時，買賣雙方經常會因為一些事情而發(fā)生違約的情況，比如賣方因為房價上漲，違約不賣房，或者買方因為發(fā)現了自己更滿意的房屋，不履行買房的義務，那么遇到這種情況該怎么辦？

　　買賣二手房違約

　　在二手房交易過程可能出現違約情形主要有以下幾種：

　　1、出賣人逾期進行交房、逾期去辦理過戶手續(xù)、逾期的遷出戶口；

　　2、買受人發(fā)生逾期付款、因買方的原因不能辦理過戶手續(xù)；

　　3、買方或者賣方單方違約的解除合同的違約責任；

　　4、房屋的質量問題的違約責任；

　　5、房主在交房時轉移或者更換房屋附屬設施或者屋內物品的違約責任；

　　6、根據買賣雙方的特殊需要從而可能產生的其它的違約情形。

　　二手房合同的違約金

　　1、違約金應占合同總金額的比例是多少

　　在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意愿協(xié)商確定。

　　2、一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金?

　　在二手房買賣合同中，通常會約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。

　　但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。

　　房屋買賣合同對于買賣雙方都具有約束力，如果一方發(fā)生違約，則應該依照合同的約定來承擔違約責任，對于被違約方賠付相應的違約金。關于違約金的多少需要事先在合同中進行約定。