糾紛二手房買賣是按評(píng)估價(jià)格還是約定價(jià)格

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國關(guān)于房地產(chǎn)法的法律規(guī)定已經(jīng)相當(dāng)完善，在涉及二手房買賣方面更是有所研究。那么，糾紛二手房買賣是按評(píng)估價(jià)格還是約定價(jià)格？相信大家對(duì)這樣一個(gè)問題十分感興趣，接下來就讓承業(yè)律師事務(wù)所小編來為你一一解答這樣一個(gè)問題，希望能夠?qū)δ阌兴鶐椭?/p>

　　一、二手房買賣中需要評(píng)估的情況有哪些

　　房地產(chǎn)評(píng)估不是二手房交易的必備程序，一般情況下，二手房的買賣價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會(huì)據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時(shí)需要評(píng)估：

　　（１）二手房價(jià)格明顯過低時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

　　（２）買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需要評(píng)估。交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念，如境外人士或外地人，對(duì)國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。

　　（３）進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。

　　（４）申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。

　　（５）發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

　　二、糾紛二手房買賣是按評(píng)估價(jià)格還是約定價(jià)格

　　房地產(chǎn)買賣如不涉及國有資產(chǎn)，只是一種民事行為，雙方以約定的價(jià)格為準(zhǔn)，目前二手房交易比較發(fā)達(dá)，買賣雙方都可以從中介方或有關(guān)部門公布的交易平均價(jià)中獲知。如還無法確定，一定要在訂立合現(xiàn)成交前進(jìn)行評(píng)估咨詢，在只理過戶時(shí)跟本沒有作為，這已是對(duì)合現(xiàn)履行的一部份。

　　且房地產(chǎn)的價(jià)格是波動(dòng)的，沒有說房地產(chǎn)可以按照評(píng)估的價(jià)格可以要求撤消合同，所以評(píng)估根本不可能保護(hù)買賣雙方的利益，而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評(píng)估費(fèi)到是事實(shí)。

　　而當(dāng)評(píng)估價(jià)格低于成交價(jià)時(shí)征稅部門還是按照成交價(jià)，（當(dāng)評(píng)估高于成交價(jià)時(shí)按評(píng)估征稅），所以沒有公平可言，評(píng)估也是沒有必要的。

　　三、二手房估價(jià)是如何進(jìn)行的

　　（一）委托估價(jià)機(jī)構(gòu)，如果你想要對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，那么首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請(qǐng)，專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價(jià)業(yè)務(wù)之后，雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)則會(huì)針對(duì)具體情況報(bào)出評(píng)估費(fèi)用等。

　　（二）制定評(píng)估計(jì)劃，專業(yè)機(jī)構(gòu)需要對(duì)房屋的評(píng)估進(jìn)行具體籌劃，制定出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)劃，包括什么時(shí)間進(jìn)行評(píng)估、用什么方式進(jìn)行評(píng)估、人員應(yīng)該怎么安排等。當(dāng)然，在此之前，他們還會(huì)對(duì)房屋的相關(guān)資料進(jìn)行研究調(diào)查，以便更好地執(zhí)行計(jì)劃。

　　（三）實(shí)地進(jìn)行評(píng)估，計(jì)劃制定好了之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)便會(huì)在約定的時(shí)間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置，開始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。其中評(píng)估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。

　　（四）撰寫評(píng)估報(bào)告，評(píng)估完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)需要一定的時(shí)間將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行整理，并撰寫評(píng)估報(bào)告，分別是土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。　

　　以上就是承業(yè)律師事務(wù)所小編為你一一整理的關(guān)于糾紛二手房買賣是按評(píng)估價(jià)格還是約定價(jià)格的問題相關(guān)的內(nèi)容。房地產(chǎn)評(píng)估不是二手房交易的必備程序，一般情況下，二手房的買賣價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會(huì)據(jù)此登記過戶，只有幾種特殊情形發(fā)生時(shí)需要評(píng)估，以上就是對(duì)該問題的解答。