二手房逾期交房的處理辦法

　　新房二手房的買賣都需要雙方之間共同針對(duì)主要的問(wèn)題協(xié)商好，比如二手房逾期交房的問(wèn)題。如果，發(fā)生了此類情況，二手房逾期交房的處理辦法又是怎么樣的呢？我相信你一定會(huì)對(duì)此產(chǎn)生濃厚的興趣。今天承業(yè)律師事務(wù)所的小編就帶你詳細(xì)了解有關(guān)于此的問(wèn)題。下面，請(qǐng)看詳細(xì)介紹。

　　一、二手房逾期交房的處理辦法

　　1、事先考察二手房逾期交房甄別

　　在看房之初，就要對(duì)是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進(jìn)行甄別，以便盡早采取應(yīng)對(duì)措施。一般情況下，如果家有老人同住，買家應(yīng)盡量先詢問(wèn)一下老人，是否愿意搬離，以及是否找好別的住處，如果得到了肯定的答復(fù)，則可放心購(gòu)買，如果老人持反對(duì)意見(jiàn)，則可能會(huì)遭遇麻煩，所以該慎重對(duì)待。而如果沒(méi)有為老人安頓好新的住處，則建議較好不要簽訂買賣合同。

　　2、二手房逾期交房違約責(zé)任事先定

　　雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到逾期交房的違約責(zé)任，但這仍然需要購(gòu)房者留意。一般情況下，司法機(jī)關(guān)往往會(huì)根據(jù)合同的約定來(lái)處理糾紛案件，因此事先詳細(xì)約定違約責(zé)任，產(chǎn)生糾紛之后處理起來(lái)也能做到有據(jù)可依。不過(guò)目前有部分人在簽訂房產(chǎn)買賣合同過(guò)程中忽略了這個(gè)問(wèn)題，因此一旦出現(xiàn)意外往往會(huì)讓自己陷入被動(dòng)境地。

　　專業(yè)人士建議，在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，一定要對(duì)延遲交房的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)約定，如具體的交房時(shí)間、逾期之后所要承擔(dān)的具體違約責(zé)任，以及延遲超過(guò)一定期限達(dá)到解除買賣合同條件之后賣方所要承擔(dān)的違約責(zé)任等。

　　此外，還可約定訟訴費(fèi)用的承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候延遲交房所要承擔(dān)的違約責(zé)任并不大，但一旦聘請(qǐng)律師打官司，其律師費(fèi)用并不低，如在上海最少需要5000元，這是一筆不菲的開(kāi)支，因此可以提前約定由違約方來(lái)承擔(dān)。

　　3、二手房逾期交房嘗試加大震懾力度

　　加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當(dāng)提出就是為了防止對(duì)方延遲交房，這無(wú)形中會(huì)增加震懾力度，讓賣家不敢造次。大震懾力度也是一種應(yīng)對(duì)措施。這么做的好處是向賣方明確傳達(dá)出這樣的信息：我已對(duì)延遲交房有所準(zhǔn)備，請(qǐng)你自覺(jué)遵守合同約定。

　　有兩種方法可以采用：其一是適當(dāng)加大索賠力度，如在一般情況下，延遲交房每逾期一日，違約金為總房?jī)r(jià)的的萬(wàn)分之二，律師建議將其提高到日萬(wàn)分之五，甚至日千分之一；此外，還可要求多留尾款，并直接說(shuō)明其用意。例如總價(jià)在100萬(wàn)元之內(nèi)的物業(yè)，一般保留尾款為1萬(wàn)元，買家可以提出留下更多

　　4、二手房逾期交房及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)

　　一旦碰到逾期延遲交房情形，則應(yīng)該及時(shí)保留相關(guān)證據(jù)，如果進(jìn)入司法訴訟程序，這將作為證據(jù)被司法機(jī)關(guān)所采用。不輕信賣方口頭承諾而及時(shí)留存有關(guān)證據(jù)，這是一種比較合理的做法。除了自己向?qū)Ψ桨l(fā)函要求履行義務(wù)之外，也可要求中介公司一同發(fā)函要求賣方予以積極配合。而對(duì)于少數(shù)態(tài)度極為惡劣的賣方，買家甚至可以向警方報(bào)警。因?yàn)閺姆缮蟻?lái)說(shuō)，在已經(jīng)取得房產(chǎn)證的前提下，房屋實(shí)際上已屬于自己，賣方拒不搬離相當(dāng)于“霸占”。

　　沒(méi)有按照既定的細(xì)則進(jìn)行編寫二手房違約交房的內(nèi)容。希望大家在接觸此類事件時(shí)一定要提前明確交房時(shí)間，對(duì)拖延的時(shí)間的賠償、雙方的責(zé)任、相關(guān)法律費(fèi)用的責(zé)任作明確的說(shuō)明，避免后期產(chǎn)生的一些糾紛。

　　二、二手房房屋過(guò)戶流程

　　1、買賣前的產(chǎn)權(quán)審核，擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問(wèn)題也將不是問(wèn)題。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字；其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　2、交定金與簽合同。看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5％計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。

　　如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

　　一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見(jiàn)示范文本。

　　3、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

　　4、贖樓，贖樓是一門大學(xué)問(wèn)，不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來(lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0．8％的擔(dān)保費(fèi)用，以及0．4％的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭；其二，買家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。

　　三、二手房交易如何防騙

　　1、查驗(yàn)房產(chǎn)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人，并要求賣方提供合法的證明。包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其它相關(guān)證件。

　　2、查驗(yàn)房產(chǎn)證上所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否一致。買家可以到房產(chǎn)管理的有關(guān)部門確認(rèn)所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源與合法性。

　　3、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)的完整性，確認(rèn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)、有無(wú)房產(chǎn)抵押的問(wèn)題，包括私下抵押、共有人等。在驗(yàn)明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)后，才能安全購(gòu)買。

　　4、在80年代建造的二手房普遍較多，由于這些二手房時(shí)間較長(zhǎng)，就可能會(huì)存在管線老化或走線不合理、墻皮易裂或脫皮、天花板滲水、防水防火性能較差等情況。因此，買家在選購(gòu)這類二手房時(shí)，就要注意那些因房齡較高而產(chǎn)生的問(wèn)題。

　　逾期交房這是違反了當(dāng)初合同上的內(nèi)容，如果造成一定損失還需要進(jìn)行相關(guān)賠償。以上就是承業(yè)律師事務(wù)所小編的資料整理。希望大家通過(guò)閱讀以后可以更加清楚了解二手房逾期交房的處理辦法是怎么樣的這個(gè)問(wèn)題。如果你還有其他的法律問(wèn)題，歡迎咨詢承業(yè)律師事務(wù)所，我們會(huì)有專業(yè)的律師為您提供幫助。