二手房業主違約應該怎么樣辦

　　二手房買賣當中，有些業主可能會因為急需用錢，將房屋進行出賣，當資金不緊缺時，有可能反悔違約。因此，想必大家想知道關于二手房業主違約應該怎么樣辦？買賣二手房違約的情形有哪些？如何約定二手房買賣違約金？接下來由承業律師事務所小編詳細為您介紹！

　　一、二手房業主違約應該怎么樣辦

　　根據二手買賣定金法則規定，如果是買方違約，賣方沒收買方全部的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔相應的違約責任。賣方違約，賣方需支付買方2倍的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔相應的違約責任。

　　房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

　　在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

　　二、買賣二手房違約的情形有哪些

　　1、出賣人將房屋直接賣給第三人

　　如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續，根據法律規定，原買房人有優先過戶的權利，可以向法院請求要求對方繼續履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經構成了惡意違約，造成合同不能繼續履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。

　　2、出賣人要求提高房價辦理過戶

　　在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。

　　在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結所購房屋，進行財產保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續履行，同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。

　　3、出賣人賣房后反悔并要求合同無效

　　在這種情況下，買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人，并且未經過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認為經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合同。

　　三、如何約定二手房買賣違約金

　　在房屋買賣活動中，有些違約導致合同不能履行，有些問題不足以導致合同無法履行，但是影響了一方的權益，至少給對方造成日期的延誤。從合同約定的角度講，應該對合同履行的所有細節進行約定，并約定出現某種違約的處理方式及違約責任的承擔方式。

　　對于根本違約可這樣約定：合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權解除合同或依據本合同請求法院強制履行；若乙方解除合同的，甲方應向乙方支付總房款20%的違約金。“不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實際行動表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協助乙方辦理過戶手續超過一個月或拒絕交付房屋超過一個月的。

　　合同簽訂后，如乙方不購買該房屋，則甲方有權解除合同或依據本合同請求法院強制履行，若甲方解除合同的，乙方應向甲方支付總房款20%的違約金。“不購買房屋”是指乙方主觀不購買該房屋或以實際行動表示不購買該房屋，如拒絕辦理產權過戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續、不支付購房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續。

　　以上是承業律師事務所小編為您整理的關于二手房業主違約應該怎么樣辦相關法律知識。由此可知，二手房業主違約需支付買方2倍的定金，或是買家可按照合同約定要求繼續履行合同。如其它疑問，歡迎向承業律師事務所發布法律咨詢。