二手房買賣違約的情形有哪些

　　房價(jià)這幾年的上漲速度，讓大家嘆為觀止，除了新房，很多人都會考慮的買二手房，二手房一般地段和周邊配套都會比較好，生活也更加便利，但是二手房在購買的時候，比新房的手續(xù)會復(fù)雜一些，也容易發(fā)生一些違約的情況，導(dǎo)致交易發(fā)生矛盾，那么二手房買賣違約的情形有哪些？下面承業(yè)律師事務(wù)所小編為大家介紹一下，希望對大家有所幫助。

　　一、二手房買賣違約的情形有哪些

　　1、房屋價(jià)格大幅度下降，買方拒絕購房

　　房屋交易流程要辦理完成需要一定的時間，不管是辦理貸款，還是過戶都需要一定的時間審查資料，而在辦理過程中如果房屋價(jià)格大幅度下降，這就會導(dǎo)致買方寧愿放棄定金，也不愿意繼續(xù)買下房屋。

　　2、買方不愿贖樓

　　在交易過程中，涉及的房產(chǎn)可能依舊會在銀行進(jìn)行抵押，而賣方可能會因?yàn)樽约簺]有足夠資金還清銀行貸款，然后借助買方的力量去還款。最開始買方可能會答應(yīng)此條件，但是隨著一系列手續(xù)的辦理比較麻煩，涉及的問題較多，從而放棄為賣方繼續(xù)贖樓，造成違約。

　　3、不愿支付房款

　　在交易過程中，買方可能會不按照合同約定的時間和金額去銀行做首期的資金監(jiān)管，致使買賣合同無法再繼續(xù)履行。此外，還可能是履行完了大部份，但不再履行交款義務(wù)，比如雙方簽署的是陰陽合同，買方只按照陽合同的數(shù)額支付購房款，而不按照陰合同的價(jià)格支付，這時買方也就構(gòu)成了違約。

　　除了以上三種情況，還有一點(diǎn)需要注意。如果合同中沒有明確列明不繳納定金算違約，那么部份定金不支付不屬于違約，因?yàn)槎ń饘儆趯?shí)踐履行合同，就算部份不繳納，依舊可以就按照已繳納部份履行。

　　二、如何約定二手房買賣違約金

　　在房屋買賣活動中，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問題不足以導(dǎo)致合同無法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對方造成日期的延誤。從合同約定的角度講，應(yīng)該對合同履行的所有細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，并約定出現(xiàn)某種違約的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)方式。

　　對于根本違約可這樣約定：合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請求法院強(qiáng)制履行；若乙方解除合同的，甲方應(yīng)向乙方支付總房款20%的違約金。“不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實(shí)際行動表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)超過一個月或拒絕交付房屋超過一個月的。

　　合同簽訂后，如乙方不購買該房屋，則甲方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請求法院強(qiáng)制履行，若甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方支付總房款20%的違約金。“不購買房屋”是指乙方主觀不購買該房屋或以實(shí)際行動表示不購買該房屋，如拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續(xù)、不支付購房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續(xù)。

　　三、二手房買賣違約怎么辦

　　二手房賣方違約可以直接民事訴訟。

　　民事訴訟時效一般為兩年，具體參照《民法通則》

　　第一百三十五條 向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。

　　第一百三十六條 下列的訴訟時效期間為一年：

　　（一）身體受到傷害要求賠償?shù)模?/p>

　　（二）出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；

　　（三）延付或者拒付租金的；

　　（四）寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。

　　第一百三十七條 訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。

　　第一百三十八條 超過訴訟時效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。

　　第一百三十九條 在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計(jì)算。

　　第一百四十條 訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計(jì)算。

　　第一百四十一條 法律對訴訟時效另有規(guī)定的，依照法律規(guī)定。

　　以上就是承業(yè)律師事務(wù)所小編為大家整理介紹的關(guān)于二手房買賣違約的情形有哪些等相關(guān)法律知識。小編認(rèn)為，在二手房的交易過程中，可能會出現(xiàn)不少的問題，是比如賣家不按時交房，或者買家沒有按時交納資金等等，這樣都是屬于違約的。如果您還有其他的法律問題，歡迎咨詢承業(yè)律師事務(wù)所，我們會有專業(yè)的律師為您提供幫助。