二手房買賣中的違約怎么處理

　　二手房買賣中常常會出現一定的糾紛。常常面臨以下問題：二手房買賣中的違約類型有哪些？買賣二手房違約的情形有哪些？二手房買賣中的違約如何處理？接下來，承業律師事務所小編將為您一一解答，希望能夠幫助大家了解相關法律知識。

　　一、二手房買賣中的違約類型

　　１、不能履行。

　　又叫給付不能，是指債務人在客觀上已經沒有履行能力，或者法律禁止債務的履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構成不能履行。

　　不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構成合同無效；后者是違約的類型。

　　２、延遲履行。

　　又稱債務人延遲或者逾期履行，指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象。其構成要件為：存在有效的債務；能夠履行；債務履行期徒過而債務人未履行；債務人未履行不具有正當事由。是否構成延遲履行，履行期限具有重要意義。

　　３、不完全履行。

　　是指債務人雖然履行了債務，但其履行不符合債務的本旨，包括標的物的品種、規格、型號、數量、質量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準？應以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權人同意給債務人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構成不完全履行。

　　４、拒絕履行。

　　拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務人將應付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的規定，即指此類違約行為。其構成要件為：存在有效的債務；有不履行的意思表示（明示的和默示的）；應有履行的能力；違法的（即不屬于正當權利的形式，如抗辯權）。

　　二、買賣二手房違約的情形有哪些？

　　１、出賣人將房屋直接賣給第三人

　　如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續，根據法律規定，原買房人有優先過戶的權利，可以向法院請求要求對方繼續履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經構成了惡意違約，造成合同不能繼續履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。

　　２、出賣人要求提高房價辦理過戶

　　在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。

　　在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結所購房屋，進行財產保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續履行，同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。

　　３、出賣人賣房后反悔并要求合同無效

　　在這種情況下，買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人，并且未經過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認為經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合同。

　　三、二手房買賣中的違約如何處理

　　二手房買賣中違約方應賠償房屋差價損失。由于房價上漲，由于賣房人違約導致合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額，俗稱為房屋差價，屬于賣房人違約使買房人遭受的經濟損失。這種經濟損失是違約行為造成的實際損失，應當由賣房人進行賠償。應當明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬于商業風險，即使房屋價格上漲過猛，也不能認為是情勢變更的情形，賣房人不能以此為由拒絕履行合同，善意的買房人向賣房人主張因其違約行為造成的經濟損失的，人民法院堅決支持。

　　差價損失的法律依據在于《合同法》第一百一十三條第一款之規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”房屋買賣與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如要達到合同履行后的利益狀態，必然要以當前市場價購入或賣出房屋。由于房地產市場是波動的，當前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價格之間存在差價。這種差價就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時應該能夠預見到的。

　　關于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對房屋差價有約定或事后達成一致的，應尊重當事人的意思自治，從約定。雙方不能協商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。

　　以上就是承業律師事務所小編為大家整理的有關二手房買賣中的違約怎么處理的相關法律問題。綜上所述，在賠償上，如果有詳細條款的話，就按違約條款賠償。如果沒有詳細條款的話，可與購房者相互溝通協商解決賠償問題。還有更多問題，咨詢承業律師事務所律師。