安康二手房購(gòu)房協(xié)議具有法律效力嗎

　　現(xiàn)在選擇購(gòu)買二手房的人不在少數(shù)，在購(gòu)買二手房的時(shí)候，雙方是需要簽訂購(gòu)房協(xié)議的，在簽訂協(xié)議之前，我們要注意了解好房屋的情況，在協(xié)議中寫(xiě)明房屋價(jià)格，房款支付方式以及過(guò)戶時(shí)間等等，以免在買房之后遇到不必要的糾紛，那么安康二手房購(gòu)房協(xié)議具有法律效力嗎？承業(yè)律師事務(wù)所小編將通過(guò)本文為大家詳細(xì)介紹，希望對(duì)大家有所幫助。

　　一、安康二手房購(gòu)房協(xié)議具有法律效力嗎

　　二手房購(gòu)房協(xié)議具有法律效力，在買賣雙方進(jìn)行購(gòu)房協(xié)議簽訂之日起，合同正式生效，房屋所有權(quán)將于買賣雙方協(xié)議中規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行正式轉(zhuǎn)移。

　　經(jīng)過(guò)買賣雙方的簽訂，雙方簽章后，二手房購(gòu)房協(xié)議受法律保護(hù)，在協(xié)議成交后，如買受人發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)人不一致、存在拆遷安置房卻沒(méi)有相應(yīng)手續(xù)等問(wèn)題，可以向當(dāng)?shù)氐娜嗣穹ㄔ禾岢鲈V訟，并要求出售人對(duì)此房屋所出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解釋，買受人有權(quán)解除與出售人所簽署的二手房購(gòu)房協(xié)議，嚴(yán)重情況將合理追討出售人給買受人帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

　　二、買二手房協(xié)議無(wú)效的情形

　　（一）非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的

　　有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分。

　　（二）出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的

　　共有房屋形成的原因一般是：

　　1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋；

　　2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有；

　　3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個(gè)人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋；

　　4、因共同出資建房、購(gòu)房形成的共有房屋。

　　《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。

　　（三）因房屋前期開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的

　　開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒(méi)有辦理土地征用手續(xù)，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

　　（四）已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋

　　1、依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年； 管道堵塞2個(gè)月；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個(gè)采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產(chǎn)商可以延長(zhǎng)上述保修期。

　　2、當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主要及時(shí)與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，以便盡快地進(jìn)行修復(fù)。必要時(shí)通過(guò)拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據(jù)，文字性的記錄最好要有開(kāi)發(fā)商的員工或第三人見(jiàn)證，以增強(qiáng)其證據(jù)的效力。另外要保留相關(guān)的證據(jù)，包括房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)；開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修復(fù)的證據(jù)；房屋質(zhì)量問(wèn)題和修復(fù)時(shí)對(duì)業(yè)主造成損失的證據(jù)。

　　三、二手房合同簽訂注意事項(xiàng)

　　1、買賣雙方應(yīng)該約定房屋總價(jià)、違約金、滯納金、交屋時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、稅費(fèi)支付等內(nèi)容。值得注意的是，如果房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)中已包含轉(zhuǎn)讓房屋固定裝修及附屬設(shè)施，則在簽《買賣合同》前，應(yīng)該在中介的證明下將該房屋內(nèi)的家具及設(shè)施進(jìn)行仔細(xì)清點(diǎn)，并將品名、規(guī)格、數(shù)量等詳列于《家具清單》后，買賣雙方簽字確認(rèn)，以避免今后產(chǎn)生不必要的分歧。

　　2、買方應(yīng)該注意將下列條款寫(xiě)入合同以維護(hù)自身權(quán)益。

　　（1）做好賣方的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以便了解該房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、凍結(jié)等強(qiáng)制措施。

　　（2）錢款分批支付，一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時(shí)支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付最后10%。

　　（3）在賣方存在抵押的情況下，確定賣方撤銷抵押的時(shí)間。

　　（4）約定賣方戶口遷出的時(shí)間，一般約定為簽約之日起15個(gè)工作日內(nèi)。

　　（5）賣方的產(chǎn)證存放在中介公司，降低一房?jī)少u的機(jī)率。

　　以上就是承業(yè)律師事務(wù)所小編為大家整理介紹的關(guān)于安康二手房購(gòu)房協(xié)議具有法律效力嗎等相關(guān)法律知識(shí)。綜上所述，雙方在簽訂了購(gòu)房協(xié)議之后，是受到法律保護(hù)的，除非是碰到出賣房屋的不是房屋產(chǎn)權(quán)人，共有房屋出賣沒(méi)有經(jīng)過(guò)其他共有人同意的，以及產(chǎn)權(quán)不明的房屋會(huì)導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效。或者如果您還有其他法律問(wèn)題，歡迎咨詢承業(yè)律師事務(wù)所，我們會(huì)有專業(yè)律師為您提供幫助。