“無證房產買賣”的風險及糾紛處理大問題重慶房產財產律師

法院處理無證房產的買賣問題的意見基本是一致的，重慶房產財產律師就無證房產相關問題進行解析。
情況一、房屋買賣雙方簽訂的無證房屋買賣合同，該合同不會因房產證的缺失而一律判決無效。但因為不能取得房產證，導致買方不能按約定時間辦理貸款手續的，賣方應承擔違約責任。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項規定了“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓。
但強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制性規定，而根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條，只有違反效力性強制性規定的才屬無效。
而《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項在性質上應屬于管理型強制性規定，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。
管理性強制規定是指法律及行政法規未明確規定違反此類規定將導致合同無效的規定。
此類規定旨在管理和處罰違反規定的行為，但并不否認該行為在民商法上的效力。
效力性強制性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規定，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規定。
此類規定不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。
因此，只有違反了效力性的強制規定的，才應當認定合同無效。



情況二、買賣無證回遷房的法律效力。所謂回遷房是指開發商在征收土地時，配給回遷戶的房子。
有些回遷戶將回遷房直接予以處理，從而形成了一些糾紛。
雖然回遷房的買賣可以突破一些商品房交易的禁錮，價格也可能會便宜一些，但是回遷房的買賣還是存在諸多的風險：
比如回遷房辦理房產證時，一般是根據業主在簽訂回遷房協議時所注明的名字確定房產所有人，不會直接將房產證的名字列在購房人名下。
在這種情況下，如果出賣人反悔，購房人將不會得到想要的房產。
因此說，未取得房產證的回遷房是不可以進行買賣的。
基于此，在購買回遷房時，一定要問清回遷房是否有房產證。
若尚無房產證，要切實注明應自取得房產證后一定的時間內辦理房屋所有權的轉移手續。
因回遷房具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方死亡，回遷房依法應作為遺產由繼承人分割，所以，在簽訂回遷房買賣合同時，最好要求賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和繼承權利的放棄。
 
情況三、無證安置房的買賣問題。
所謂安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
安置對象包括城鎮居民被拆遷用戶和征拆遷房屋的農戶，安置房就是政府或企業對拆遷對象的一種補償形式。
因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。
但如果拆遷安置房取得房權，并且沒有規定限制對外出售，或者限制轉讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區別，這樣的安置房可以買賣。
如果沒有房產證，房屋買賣協議一般是不受法律保護的。
 
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