案情簡介
原告：某商業運營管理有限公司
被告：錢某
2018年6月22日，原告某管理公司作為出租人（甲方）與作為承租人（乙方）的某教育信息咨詢服務有限公司，雙方就某教育機構項目商鋪簽訂了《某教育機構租賃合同》約定如下：
甲方將案涉商鋪出租給乙方作為兒童早教培訓品牌的經營場所。
3.2.2條約定：租賃期限為5年，2018.7.1-2019.12.31為經營免租期，合同計租日為2020.1.1。
4.1條約定：商鋪使用過程中的費用分為租金和綜合管理費，其中綜合管理費包含空調電費、新風系統電費和網絡使用費用。2018.7.1-2019.6.30期間，租金單價為25元/平方米/月，月租金為24,300元；綜合管理費為5元/平方米/月，月管理費為4,860元，費用合計為29,160元等。
4.2條約定：甲方雙方同意在上述租賃期內，租金和綜合管理費按叁個月為一期進行預付結算。下一期租金和綜合管理費由乙方在上一期租賃期限屆滿前15日內向甲方一次性支付。乙方簽訂租賃合同后15日內支付首期租金和綜合管理費，甲方提供租賃發票。
合同9.1條約定：在租賃期內，如因乙方未能按時足額結清當期租金和綜合管理費，乙方應以當期應付租金和綜合管理費總額為基數，自應付之次日起，按每日千分之一向甲方支付違約金。乙方欠租達15天，甲方有權單方面解除合同收回商鋪并沒收保證金，乙方在收到解除合同通知書之日無條件退場，否則，由此造成甲方的經濟損失由乙方承擔。
合同同時對履約保證金、雙方權利及義務、合同變更及終止、違約責任、合同效力、特別約定等進行了約定。
2019年3月27日，原告某管理公司通過郵寄方式向被告錢某送達了《解約告知函》，該函主要載明：
2018.7.1-2019.12.31為經營免租期，免租期內不用支付租金，但是綜合管理費按合同5元/平方米/月，每季度應支付綜合管理費14,580元。但截至2019.3.25，已經拖欠綜合管理費等費用合計43,740元。
按租賃合同違約責任9.1條約定，自2018.8.1-2019.3.25違約金欠付7,698.24元，另2018.7.15-2019.2.14拖欠公攤水電費11,858元，已連續超過15日，拖欠費用行為違反了合同約定，依據合同9.1條約定，原告符合單方解除合同的條件。如作出如下函告：1、自收函之日起原告正式與被告解除租賃合同關系等。
同日，被告錢某對《解約告知函》進行了回函稱，合同約定免租期至2019.12.31，并未約定在此期間需支付公攤水電費及綜合管理費，被告經營過程中并不存在違約行為。2019.3.31，被告向原告支付了2018.11.1至2019.3.31期間的綜合管理費24,300元。
案件結果
一、被告錢某于判決生效之日起10日內支付原告某商業運營管理有限公司綜合管理費19,440元以及違約金（違約金計算方法：以19,440元為基數，自2019年3月27日起，按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標準向原告支付違約金至付清之日止）；
二、被告錢某于本判決生效之日起十日內支付原告某商業運營管理有限公司律師費5,000元；
三、駁回原告某商業運營管理有限公司的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費由被告錢某承擔。
律師說法
依法成立的合同，自成立時生效，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。結合以上案件，主要有2個爭議焦點值得注意：
爭議焦點一：案涉租賃合同約定的經營免租期內 該不該支付綜合管理費？
《中華人民共和國合同法》第125條第一款規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”。
案件中，明確約定了經營免租的期限，但對經營免租期內免除的具體費用未做約定，導致經營免租期內是否應當免除綜合管理費存在理解分歧。
1、從通常來講，在租賃合同中約定免租期條款系常見內容，通常認為免租期條款是承租人和出租人雙方設定的一定免交租賃物租金的期限的條款。
在房屋租賃合同中（通常租賃商鋪的形式居多），租賃房屋在作為經營用房的初期階段，囿于經營環境的培養周期、租賃物所處地段的商業氛圍、商業模式等客觀因素的影響，租賃物所產生的盈利能力處于蓄養階段。
出租人出于招商的目的，承租人則為了減少租金給付帶來的經營成本壓力，雙方通過協商會設定一定期限免交租金，以利用在免租期限拓展市場，尋找潛在客戶群，這也是行業比較普遍的現象，符合社會普遍認知。
2、從案涉合同的相關約定來講，已約定：商鋪使用過程中的費用分為租金和綜合管理費，其中綜合管理費包含空調電費、新風系統電費和網絡使用費用，已經進行了分別明確。
因此，案涉租賃合同約定的經營免租期內承租人應當支付相應的綜合管理費。
爭議焦點二：案涉租賃合同是否應當予以解除？
案件中，被告確有遲延支付綜合管理費的行為，但在收到解約告知函后，便及時向原告支付了2018.11.1至2019.3.31期間的綜合管理費。
由于原、被告雙方對案涉租賃合同所約定的經營免租期內免除的具體費用存在理解分歧，造成了綜合管理費的遲延履行，雖被告不能以此為由拒付綜合管理費，但該行為并未使當事人一方甚或雙方的合同目的無法實現。
原告基于善良債權人的義務應就催告函與解約告知函間確定合理間隔期限，發出催告函與解約告知函之間僅時隔5日，結合在案證據與后續履行情況，其間隔時間明顯過短。
而被告本意并非惡意拖欠綜合管理費，而后積極履行。
因此，原告要求被告返還案涉商鋪并支付至搬離之日止的占用使用費的訴訟請求，不能受到支持。
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原告：某商業運營管理有限公司
被告：錢某
2018年6月22日，原告某管理公司作為出租人（甲方）與作為承租人（乙方）的某教育信息咨詢服務有限公司，雙方就某教育機構項目商鋪簽訂了《某教育機構租賃合同》約定如下：
甲方將案涉商鋪出租給乙方作為兒童早教培訓品牌的經營場所。
3.2.2條約定：租賃期限為5年，2018.7.1-2019.12.31為經營免租期，合同計租日為2020.1.1。
4.1條約定：商鋪使用過程中的費用分為租金和綜合管理費，其中綜合管理費包含空調電費、新風系統電費和網絡使用費用。2018.7.1-2019.6.30期間，租金單價為25元/平方米/月，月租金為24,300元；綜合管理費為5元/平方米/月，月管理費為4,860元，費用合計為29,160元等。
4.2條約定：甲方雙方同意在上述租賃期內，租金和綜合管理費按叁個月為一期進行預付結算。下一期租金和綜合管理費由乙方在上一期租賃期限屆滿前15日內向甲方一次性支付。乙方簽訂租賃合同后15日內支付首期租金和綜合管理費，甲方提供租賃發票。
合同9.1條約定：在租賃期內，如因乙方未能按時足額結清當期租金和綜合管理費，乙方應以當期應付租金和綜合管理費總額為基數，自應付之次日起，按每日千分之一向甲方支付違約金。乙方欠租達15天，甲方有權單方面解除合同收回商鋪并沒收保證金，乙方在收到解除合同通知書之日無條件退場，否則，由此造成甲方的經濟損失由乙方承擔。
合同同時對履約保證金、雙方權利及義務、合同變更及終止、違約責任、合同效力、特別約定等進行了約定。
2019年3月27日，原告某管理公司通過郵寄方式向被告錢某送達了《解約告知函》，該函主要載明：
2018.7.1-2019.12.31為經營免租期，免租期內不用支付租金，但是綜合管理費按合同5元/平方米/月，每季度應支付綜合管理費14,580元。但截至2019.3.25，已經拖欠綜合管理費等費用合計43,740元。
按租賃合同違約責任9.1條約定，自2018.8.1-2019.3.25違約金欠付7,698.24元，另2018.7.15-2019.2.14拖欠公攤水電費11,858元，已連續超過15日，拖欠費用行為違反了合同約定，依據合同9.1條約定，原告符合單方解除合同的條件。如作出如下函告：1、自收函之日起原告正式與被告解除租賃合同關系等。
同日，被告錢某對《解約告知函》進行了回函稱，合同約定免租期至2019.12.31，并未約定在此期間需支付公攤水電費及綜合管理費，被告經營過程中并不存在違約行為。2019.3.31，被告向原告支付了2018.11.1至2019.3.31期間的綜合管理費24,300元。
案件結果
一、被告錢某于判決生效之日起10日內支付原告某商業運營管理有限公司綜合管理費19,440元以及違約金（違約金計算方法：以19,440元為基數，自2019年3月27日起，按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標準向原告支付違約金至付清之日止）；
二、被告錢某于本判決生效之日起十日內支付原告某商業運營管理有限公司律師費5,000元；
三、駁回原告某商業運營管理有限公司的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費由被告錢某承擔。
律師說法
依法成立的合同，自成立時生效，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。結合以上案件，主要有2個爭議焦點值得注意：
爭議焦點一：案涉租賃合同約定的經營免租期內 該不該支付綜合管理費？
《中華人民共和國合同法》第125條第一款規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”。
案件中，明確約定了經營免租的期限，但對經營免租期內免除的具體費用未做約定，導致經營免租期內是否應當免除綜合管理費存在理解分歧。
1、從通常來講，在租賃合同中約定免租期條款系常見內容，通常認為免租期條款是承租人和出租人雙方設定的一定免交租賃物租金的期限的條款。
在房屋租賃合同中（通常租賃商鋪的形式居多），租賃房屋在作為經營用房的初期階段，囿于經營環境的培養周期、租賃物所處地段的商業氛圍、商業模式等客觀因素的影響，租賃物所產生的盈利能力處于蓄養階段。
出租人出于招商的目的，承租人則為了減少租金給付帶來的經營成本壓力，雙方通過協商會設定一定期限免交租金，以利用在免租期限拓展市場，尋找潛在客戶群，這也是行業比較普遍的現象，符合社會普遍認知。
2、從案涉合同的相關約定來講，已約定：商鋪使用過程中的費用分為租金和綜合管理費，其中綜合管理費包含空調電費、新風系統電費和網絡使用費用，已經進行了分別明確。
因此，案涉租賃合同約定的經營免租期內承租人應當支付相應的綜合管理費。
爭議焦點二：案涉租賃合同是否應當予以解除？
案件中，被告確有遲延支付綜合管理費的行為，但在收到解約告知函后，便及時向原告支付了2018.11.1至2019.3.31期間的綜合管理費。
由于原、被告雙方對案涉租賃合同所約定的經營免租期內免除的具體費用存在理解分歧，造成了綜合管理費的遲延履行，雖被告不能以此為由拒付綜合管理費，但該行為并未使當事人一方甚或雙方的合同目的無法實現。
原告基于善良債權人的義務應就催告函與解約告知函間確定合理間隔期限，發出催告函與解約告知函之間僅時隔5日，結合在案證據與后續履行情況，其間隔時間明顯過短。
而被告本意并非惡意拖欠綜合管理費，而后積極履行。
因此，原告要求被告返還案涉商鋪并支付至搬離之日止的占用使用費的訴訟請求，不能受到支持。
通過上文重慶律師為您詳細介紹的關于“免租期費用引爭議 租商鋪要細看這些”的相關知識，相信大家對相關法律知識都有了初步了解。如果你還有其他的法律問題，歡迎咨詢，我們會有專業的律師為您解答疑惑。
50010302002461號