案件背景
程海、程洲是從外地到杭州打工的一對親兄弟。2020年10月，在中介帶領下，兄弟倆帶著妻子一起在濱江某小區(qū)租下了相鄰的兩個房間。這原是一套兩室兩廳一廚一衛(wèi)的房子，二房東孫葉從業(yè)主處租下房屋后，把設備陽臺和客廳的部分空間也改成了臥室，隔斷后分別出租。其中，由設備陽臺改造的房間被租給了程海夫妻居住。
事故經(jīng)過
“房間只有8平方米，放了一張不可移動的床，床距離窗戶只有42厘米，沒有任何防護設施。”承辦法官介紹。因為租金相對來說比較便宜，程海夫妻在這個房間住了兩年多。沒想到2023年3月，妻子李鳳因趴出窗外晾曬衣物，不小心從10樓摔了下去。墜落至樓下綠化帶的李鳳被緊急送往醫(yī)院，但最終搶救無效死亡。
家庭情況
李鳳和程海共育有3個孩子，均未成年。其中一個患有先天性心臟病，還有一個患有先天性脊髓栓系綜合征，家里還有4個老人需要贍養(yǎng)。意外發(fā)生后，程海一家把二房東孫葉、業(yè)主吳珊、物業(yè)公司以及中介告上法院，要求賠償醫(yī)療費、喪葬費、死亡賠償金以及被撫養(yǎng)人的生活費等210余萬元。
程海一方的訴求
程海一方認為，孫葉將‘非居住空間’改建為臥室，且在未提供任何安全保障的情形下出租給租客使用，應對李鳳的死亡承擔主要的賠償責任。而中介明知房屋是違法分隔搭建，還居間介紹給租客，也有明顯過錯。此外，業(yè)主把房屋出租后負有管理的義務，物業(yè)公司對二房東違法裝修也有監(jiān)督職責，都應為此承擔相應的賠償責任。
各方的辯解
對于程海一方的主張，二房東孫葉并不認可。他辯稱，當時的租房合同是自己跟程洲簽的，自己與程海之間并沒有租賃關系，應該由程洲和業(yè)主承擔責任。而業(yè)主吳珊是從父親吳強手中繼承獲得房屋產(chǎn)權，她表示，父親生前將房屋出租時，合同里雖然約定了孫葉有權裝修，但并未授權改變房屋布局，自己對房子被分隔出租也不知情。另外物業(yè)公司也覺得冤，“孫葉的改建我們是不知情的”。
法院判決
法院經(jīng)審理認為，雖然租賃合同是程洲與孫葉獨自簽訂的，但鑒于程海夫妻是程洲的兄嫂，且從合同履行過程中看，程海和程洲均有向?qū)O葉支付租金等情形，可認定房屋是兩家人共同租賃的。孫葉的改建行為增加了李鳳的墜樓風險，應當對李鳳的死亡承擔賠償責任。涉案房屋出租后內(nèi)部被違規(guī)改建，外墻也被違規(guī)加裝了晾衣架，但業(yè)主作為房屋所有人并沒有及時發(fā)現(xiàn)并阻止，物業(yè)也未在日常巡查中通知其整改，未盡到管理、監(jiān)督職責，應當分別對李鳳的死亡承擔賠償責任。而中介在介紹房屋時，已帶程海等人現(xiàn)場看過房屋，并未隱瞞房屋情況，因此不存在過錯，無需擔責。
責任劃分
考慮到李鳳作為完全民事行為能力人，站在床上探出身體晾曬衣物時應當可以預見到該行為是具備危險性的，但其不僅未使用出租人配置的晾衣?lián)螚U，反而站在靠窗的床上探出身體晾曬衣物，最終導致墜樓身亡，故其也應當自行承擔部分責任。
和解協(xié)議
審理案件期間，經(jīng)法官調(diào)解，程海一家與吳珊和物業(yè)公司達成和解協(xié)議，由吳珊賠償程海一家20余萬元，物業(yè)公司賠償10余萬元。程海一家當即撤回了對吳珊和物業(yè)公司的訴訟。法院結合案情并綜合各方的過錯程度酌情確定由被告孫葉承擔40%的賠償責任，賠償各項損失84萬余元。
法律釋明
房屋出租人在對不動產(chǎn)進行改造分租時，應遵守法律法規(guī)，不得改變房屋整體規(guī)劃用途，不得有影響房屋主體結構、承重等涉及建筑物安全的行為，并對租客負有安全保障義務。現(xiàn)實中，有很多業(yè)主把房屋出租給他人后，的確存在被對方二次轉租的情況。但房子在出租后，業(yè)主對所有房屋依然負有管理義務。即便自己不是直接出租人，租客發(fā)生意外時，業(yè)主也不能以簡單一句“不知情”而免除責任。對物業(yè)來說，不論是業(yè)主還是租客，在其管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反有關治安、環(huán)保、裝飾裝修等法律法規(guī)行為時，應當及時予以制止，并向有關行政管理部門報告。
租客建議
租客在租房時，應選擇安全性較高的房源，如發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，可要求房東進行修繕或加固，以確保居住安全。(文中當事人均為化名)
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50010302002461號