案例一：夫妻只有一方在房地產買賣(三方)契約上簽字有效嗎

網友張先生：我們夫妻08年12月購了一套房，購房合同已簽，上面是我們夫妻兩個人的簽字，契稅也交付了，但未領取房產證和土地證(近期會辦好)。前段時間，我丈夫在《房地產買賣(三方)契約》上簽了字，而且收了對方5000元定金，但我沒簽字。現在這房子不想賣了，請問這份契約有效嗎？如果毀約，我丈夫要賠償違約金嗎？

律師解答：房產證上有一個以上的權利人，這種房產就是數人共有的房產。出賣共有的房產必須要取得所有共有人的同意，否則，買賣合同可能被認定為無效。如你不同意，契約無效。你丈夫應退還定金，賠償對方損失。

律師提醒： 根據最高法院婚姻法司法解釋(一)第十七條的規定，“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

出售房屋一般應當認為是“非日常生活需要”，只有買房人“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，則他就是善意購買人，那合同就應當有效。當然，買房者要證明自己是善意購買人，應當提供證據表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。因此，購買共有的房產，簽訂合同時最好讓所有共有人都簽名，并核對其身份。如果其中有共有人并未出面，而是其他人代簽，則要重點審核簽名的人有無代理權，可要求其出具委托書。如果共有人之一是未成年人，要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關系，是不是未成年人的監護人。

案例二：開發商捂盤，買房人是否有權要求換房？

網友飄： 最近在看房子，最終選定了某個樓盤的期房，便去樓盤售樓部詢問是否有我中意的樓層為18樓的房屋。售樓小姐回答說只有D戶型的有間27樓的，其它都訂完了。當時沒有辦法便買下了，但是在交完首付后，我在政府房產信息網上發現該樓盤的房屋并沒有全部賣出，簽約數量僅占總套數的10%左右，18樓層的房屋一套都未賣出。我想問一下，開發商是否已經侵犯了我的知情權？我是否有權要求開發商換房，換一間18樓層的？

律師回復：像這位網友這種情況，如果開發商不同意，是不能換房的！這樣的答案也許會讓這位網友失望，但是，在目前房地產市場大環境下，這種情形及結果雖無奈，卻是千千萬萬買房人不得不面對的。

關于買房人的知情權，開發商在銷售時也應履行房屋的告知義務，保障買房人享有知情權。開發商“捂盤”肯定是侵害了買房人自由選擇商品的權利，至少是壓縮了買房人對房屋的選擇空間，迫使買房人在非情愿的狀態下訂購房屋。而由于開發商“捂盤惜售”侵害了買房人自主選擇商品房的權利，并且影響到房地產市場健康、穩健發展，自國務院九部委于2006年頒布的關于調控房地產市場的六條政策(國六條)以來，國家一直致力于打擊開發商的“捂盤惜售”行為，但由于政策的“雷聲大雨點小”，收效甚微，買房人唯有默默忍受“捂盤惜售”之害。由于對捂盤行為缺乏明確的處罰細則，再加上不少地方政府沿襲房地產財政思維慣性，不愿意打擊違規開發商，更不愿意平抑房價，導致地方政府對捂盤惜售的打擊“雷聲大，雨點小”，問責板子高高舉起，輕輕放下，住建部的通知只是一紙空文而已。

案例三：婚后買房怎樣處理才不是共同財產？

網友E：我和丈夫屬于再婚，我現在想自己買套房子，自己還貸款，不要他負擔這筆費用，但不想作為共同財產，要怎么辦才能不做為婚后共同財產呢？

律師解答：如果沒有特別約定，該房屋屬于夫妻共同財產。為了避免日后糾紛，建議委托律師起草夫妻協議，以保護自己的權益。

共同財產的說明

夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：(1)工資、獎金；(2)生產、經營的收益；(3)知識產權的收益；(4)因繼承或贈予所得的財產，但遺囑或贈予合同中確定只歸夫或妻一方的財產除外；(5)其他共同所有的財產。

案例四：房屋產權變更前，贈與的房產可以要回

網友王立：我有五間產權私房，老伴因病去世后只留一間房自己住，其余四間房平分給兩個子女。2003年5月我再婚，但子女與繼母產生了矛盾。經過考慮，我決定要回那四間房，但是兩個子女不同意，認為大家都在分房協議上簽了字，房屋產權已經改變，我該怎么辦？

律師答復：這種情況下你可以要回自己的房子。《中華人民共和國合同法》規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。撤銷權人撤銷贈與的，可以向受贈人要求返還贈與的財產。《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書......。”因此，在房屋產權沒有發生轉移之前，贈與人有權撤銷贈與。

本案中，四間房因未經有關部門辦理轉讓過戶手續，房屋產權沒有變更，即使被贈與人已經入住，房屋的所有權并沒有因入住而發生改變。再加上房主的贈與行為并不具有社會公益性，也沒有做過公證，所以，根據《合同法》的規定，房主有權申請撤銷贈與，也有權要求返還房產。