情侶共有房屋分割問題分析

張志勝，北京律師

基本案情

王某，女，1980年7月生，北京市東城區人；陳某，男，1979年8月生，北京市朝陽區人。2005年8月，二人相識，隨后自由戀愛成為情侶后同居。2006年7月，雙方共同出資購買朝陽區某樓盤新房一棟，購房合同書雙方簽字；2007年9月，取得房產證和共有權證；2007年10月25日，雙方在北京市第一公證處辦理公證，證實雙方對該房屋各占50%產權份額。2008年4月，雙方終止戀愛關系，隨后，陳某擅自更換門鎖，拒絕王某入住。2008年6月，王某依法向朝陽區人民法院提起訴訟，請求分割按份共有房屋。2008年8月29日，朝陽區人民法院依法開庭審理此案，庭審過程中，陳某表示愿意通過向王某支付折價款的方式取得房屋所有權，隨后反悔，2008年9月3日，法院依法作出判決，支持王某的訴訟請求。

法律依據

1、《中華人民共和國民法通則》第78條：“財產可以由兩個以上的公民、法人共有。

　　共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。

　　按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。

2、《中華人民共和國物權法》第99條：“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。”

3、《中華人民共和國物權法》第100條：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

　　共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。”

4、《中華人民共和國物權法》第101條：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”

5、《最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見》第90條：“在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產，應當根據婚姻法的有關規定處理。”

6、《最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見》第91條：“共有財產是特定物，而且不能分割或者分割有損其價值的，可以折價處理。”

7、《最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見》第92條：“　共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”

法律分析

1、案由選擇

針對此案件，依法有兩種案由可供選擇：同居關系析產糾紛和按份共有糾紛。如果選擇前者，那么，法官會要求雙方提供財產憑證等證據，然后依法作出分割，包括實物分割、變價分割和作價補償等方式；如果選擇后者，訴訟請求的書寫技巧就顯得非常重要----一般的人會忽略“分割”而直接要求對方支付一半的價款，對此，法官則有較大的自由裁量權，即，法官可以選擇駁回起訴和依法分割財產兩種判決：選擇駁回起訴的理由是法律規定了共有人的優先購買權而并沒有規定對方共有人的必須購買的強制性義務（對方共有人可以選擇主張優先購買權，也可以選擇不主張購買房產的他人份額部分）；法官選擇依法分割財產，主要是根據上述法律依據之規定，推定了原告的訴訟請去本意在分割共有財產。所以，如果選擇按份共有糾紛這個案由，那么，訴訟請求中一定要明確“依法分割共有財產”。

2、共有房屋分割

共有房屋分割是一個難題，不僅僅是法律實務方面的難題，更是共有關系人之間的一個交互性難題。法律上，不論是共同共有還是按份共有，除了特別約定之外，共有人均有權要求分割其份額；法律也規定了實物分割、變價分割或者作價補償等分割方式，但是，這些方式往往因為當事人對財產價值達不成一支意見而遭擱淺。況且，主張分割財產的共有人之外的其他共有還有優先購買權，這種購買權尚不是必須購買共有份額的義務，使得問題變得異常難以處理。回歸共有人之間的交互關系，我們不難發現，共有人之間多是朋友、戀人、親人或者曾經的夫妻關系，一旦提出分割共有財產，本身就標志著這種友好關系的終結，那么，憤怒甚至敵視的情緒無時無刻不在阻礙著問題的解決。

因此，我們建議，針對不可分物或者難以簡單分割的財產（如房屋），除了夫妻關系之外，最好不要選擇共有；如果選擇了共有，那么，協商溝通，變價處理或者折價補償是最為切實可行的辦法。如果協商無果，那么只能提起訴訟要求分割共有財產，單間房屋或者其他不可分物分割時，要求法院拍賣（唯一住房除外）成為唯一途徑，《中華人民共和國物權法》生效之前，法律并未明確賦予法院這種強制性權力（民通意見規定了“可以折價分割”這種自由裁量權），目前，法院的這種權力已經得到法律（狹義：全國人大制定）的承認---“難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割”。

3、房產分割后按揭貸款之處理

如果共有房屋尚處于按期償還一方按揭貸款的階段，這個問題就比較復雜了，甚至可以說比共有房屋分割本身更加復雜。共有之情感基礎消失后，共同償還銀行貸款的可能性比較小，所以，由其中一方一次性還清所有貸款是最理想的方式，這樣可以終結和銀行的借貸關系，余下問題僅僅是雙方的共有糾紛。但是，處于爭議之中，任何一方也不敢冒險。誠然，雙方可以協議約定由一方支付折價款取得整個房屋的所有權，這樣，對于以銀行的貸款人名義出現的一方來說，如果由其一次性還清貸款，那么，解除了因拖欠貸款而被銀行追索的后顧之憂，但是，留下了向對方追償的難題；對于非銀行貸款人的一方，一次性償還銀行欠貸，只留下了向對方追償的難題-----因而不愿這么做，當然，同時將房產過戶到自己名下的情況除外。所以，雙方選擇銀行托管或者第三人擔保之后，實現一次性還貸了結銀行貸款的方式比較可靠----同樣存在對方不配合的困難。