核心內(nèi)容：夫妻一方擅自賣房，法院應(yīng)該如何處理？如何保護善意第三人的法律權(quán)益？下面，承業(yè)律師房地產(chǎn)小編為您詳細介紹有關(guān)夫妻一方擅自賣房的知識內(nèi)容。
近期二手房買賣糾紛案件多發(fā)，53.5%的當(dāng)事人以出賣房屋系共有財產(chǎn)為名主張無效。其中共有人一方主張另一方與購房者簽訂的買賣合同無效的案件中，主張侵犯夫妻共同財產(chǎn)權(quán)的占到66.7%。
夫妻一方以侵犯共有財產(chǎn)為由主張房屋買賣合同無效案件，常常存在四大難點：
一是當(dāng)事人舉證難。對于夫妻雙方是否知情，舉證責(zé)任如何分配，證明標(biāo)準如何確定，法律并沒有明確的規(guī)定。
二是法院調(diào)解難。房產(chǎn)涉及的利益往往較大，而當(dāng)事人雙方訴求差距明顯，法院調(diào)解工作難做。
三是執(zhí)法尺度難以統(tǒng)一。“婚姻法司法解釋三”明確規(guī)定了“善意取得”制度的應(yīng)用，然而，“善意取得”制度的前提是房屋已經(jīng)過戶且第三人必須是善意的，善意屬于主觀認定，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準。
四是判決執(zhí)行難。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，部分案件法院認定買賣合同有效，但難以執(zhí)行，甚至引發(fā)多起糾紛。
典型案例：羅某與揭某系夫妻，揭某在羅某不知情的情況下將兩人所有一處住房賣給鄧某。羅某訴至法院要求判令二人簽訂的房屋買賣合同無效。揭某稱與羅某曾約定上述房屋是揭某個人所有的財產(chǎn)，鄧某稱其買房時揭某曾出示夫妻財產(chǎn)協(xié)議，鄧某已付完房款，房屋也已辦理過戶手續(xù)。
據(jù)調(diào)查，揭某曾與羅某簽訂協(xié)議書，約定該處房屋歸揭某所有。后雙方又簽訂一份協(xié)議書約定廢除前份協(xié)議。法院審理認為，鄧某在見到揭某與羅某簽名的協(xié)議書后，有理由相信訴爭房屋歸揭某個人所有，鄧某以合理價格購買上述房屋，并已辦理了過戶手續(xù)，其作為善意第三人依法取得了房屋的所有權(quán)，故判決駁回羅某的訴訟請求。
法官釋法：根據(jù)“婚姻法司法解釋三”規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意購買，支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。鄧某在購買房屋時見過揭某出示的第一份協(xié)議書，并依合同支付了相應(yīng)價款，且訴爭房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶至其名下，應(yīng)依法取得訴爭房屋所有權(quán)，羅某可另行向揭某主張相關(guān)權(quán)利。
50010302002461號