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二手房交易毀約之典型案例：花樣百出只為毀約

案例：花樣百出欲毀約
　　
　　 2004年3月，在新加坡從事IT工作的張先生夫婦在上海浦東金橋地區(qū)購(gòu)買了證大家園三期的一套三居室期房。
　　
　　雖然比起2001年，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了近50%的漲幅，但當(dāng)時(shí)該小區(qū)的房?jī)r(jià)還只有每平方米6000元，誰料之后的房?jī)r(jià)“日漲夜大”，2005年春節(jié)過后更是進(jìn)入瘋狂階段，每平方米單價(jià)已超萬元。張先生夫婦倆買了期房短短1年，還沒等開發(fā)商交房居然已有了近35萬元的差價(jià)。張先生夫婦于是決定把房子出售，并委托中原房產(chǎn)尋找下家。
　　
　　 2005年3月，張先生與購(gòu)房者林小姐簽訂了房屋買賣合同，就浦東證大家園三期的該套三居室住房達(dá)成了房屋買賣協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：簽協(xié)議當(dāng)日(3月15日) 林小姐支付24.6萬元給張先生，其中16.4萬為定金，8.2萬為購(gòu)房款。并注明，這24.6萬元專用于提前歸還張先生尚欠銀行的購(gòu)房貸款，以及注銷銀行對(duì)該房設(shè)有的抵押權(quán)。張先生需在開發(fā)商大產(chǎn)證下來后辦妥小產(chǎn)證，并在5日內(nèi)辦理銀行還款，還款后7日內(nèi)辦妥抵押注銷手續(xù)，以便林小姐向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭。林小姐則需在銀行貸款批準(zhǔn)后以貸款的方式支付張先生57.4萬元。
　　
　　由于是期房轉(zhuǎn)售，因此雙方補(bǔ)充簽訂了違約條款：上家若未在開發(fā)商辦妥大產(chǎn)證后30個(gè)工作日內(nèi)辦妥小產(chǎn)證，則下家有權(quán)單方面終止合同，上家按總房款的10%支付違約金；上家若反悔不出售房產(chǎn)，則按照定金罰則退一賠一。
　　
　　下家需在上家辦妥小產(chǎn)證后5個(gè)工作日內(nèi)備齊向銀行申請(qǐng)貸款的資料，交銀行申請(qǐng)貸款，若逾期15日，上家有權(quán)單方解除合同，下家需按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。
　　
　　下家反悔
　　
　　然而正當(dāng)樓市價(jià)格高速上沖達(dá)瘋狂狀態(tài)時(shí)，宏觀調(diào)控于3月正式開始，一系列的新政策使得樓市迅速降溫。
　　
　　此時(shí)，林小姐好不后悔，眼看著房?jī)r(jià)連連下跌。金橋地區(qū)雖有規(guī)劃中的軌道交通6號(hào)線經(jīng)過，但由于地處中環(huán)和外環(huán)之間，離開市中心區(qū)域遠(yuǎn)，周邊新房上市量也大，因而正好屬于房?jī)r(jià)泡沫最容易消退的地區(qū)。自3月15日簽訂協(xié)議起，到6月18日張先生辦妥小產(chǎn)證，單等林小姐去辦理貸款手續(xù)時(shí)為止，同類房屋的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)由每平方米近萬元的價(jià)格跌到了7000元左右，房屋市值縮水20多萬元。
　　
　　房子在跌價(jià)，貸款沒辦過，房款沒付清，林小姐總覺得房子還不屬于自己，自己沒有被“套牢”。雖然，張先生已在簽合同的第二天就把房門鑰匙交付。面對(duì)縮水20多萬元的房子，林小姐動(dòng)起了違約的念頭。
　　
　　然而，已經(jīng)交給對(duì)方的24.6萬元怎么辦呢？林小姐開始“花樣經(jīng)百出”。
　　
　　第一招：聲稱找不到上家辦理過戶手續(xù)。林小姐既沒有真正地找過張先生，也沒有向負(fù)責(zé)交易的中介機(jī)構(gòu)中原房產(chǎn)反映過“找不到”張先生的情況，而是多次向證大家園三期的物業(yè)公司表示自己找不到上家張先生，希望物業(yè)公司幫助尋找。7月31日，林小姐向物業(yè)公司遞交了一份書面解約通知，要求物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給張先生。通知說明：自己因找不到上家張先生而無法履行過戶手續(xù)，現(xiàn)在要求與張先生解約并退還定金和房款并賠償違約金。
　　
　　第二招：告上家違約——8月9日，林小姐在沒有通知中介的情況下，向仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁，要求追究張先生“以各種理由拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，并避而不見自己”的合同違約責(zé)任，要求仲裁庭裁決其與上家張先生之間買賣合同解除，雙倍返還定金32.8萬，返還購(gòu)房款8.2萬，承擔(dān)違約金8.2萬，法定違約金1萬及8.2 萬元的同期銀行利息。林小姐向仲裁委員會(huì)聲稱找不到上家張先生，并提供物業(yè)公司出具的一張找不到張先生的書面證明，作為自己的證據(jù)。
　　
　　第三招：聲稱銀行貸款門檻提高為政策風(fēng)險(xiǎn)，自己辦不出貸款為不可抗力——由于林小姐實(shí)際上沒有意愿向銀行申請(qǐng)貸款，但根據(jù)協(xié)議，林小姐在張先生拿到產(chǎn)證后的5個(gè)工作日內(nèi)必須備齊向銀行申請(qǐng)貸款的資料，交銀行申請(qǐng)貸款，逾期15日就要承擔(dān)違約責(zé)任。林小姐心想，隨著房產(chǎn)新政出臺(tái)，媒體紛傳銀行貸款也將提高門檻，不如把辦不出貸款的事情往銀行身上推。于是林小姐在交貸款申請(qǐng)資料時(shí)，故意沒有去辦收入證明，沒有收入證明自然不符合銀行審貸的手續(xù)，因此林小姐的貸款就辦不出了。為此，林小姐還請(qǐng)教了某律師，知道了“銀行提高貸款門檻為不可抗力”這一說。
　　
　　收集證據(jù)
　　
　　仲裁委員會(huì)接到仲裁申請(qǐng)后，向張先生夫婦倆的上海地址和新加坡地址發(fā)信，并電話聯(lián)系在新加坡工作的張先生。由于張先生委托中原房產(chǎn)進(jìn)行賣房操作，且自拿到小產(chǎn)證后就一直在等待對(duì)方辦理貸款的回音，因此根本沒想到自己會(huì)被告違約。在等待對(duì)方辦理貸款期間，中介、林小姐和張先生三方還碰過一次面，當(dāng)時(shí)林小姐推說銀行辦理貸款未果，而張先生心想自己拿到了對(duì)方的首付款，對(duì)方不至于毀約，因此也就沒有在意對(duì)方辦理貸款已超過合同規(guī)定時(shí)間的問題，也根本不知道對(duì)方意圖毀約。
　　
　　 8月12日，張先生接到上海打來的一個(gè)電話，卻沒有通上話，張先生回電后才得知對(duì)方是仲裁委員會(huì)，林小姐居然以“避而不見和不辦理過戶手續(xù)”為由把自己給告了。
　　
　　對(duì)于對(duì)方誣賴自己違約，張先生氣憤不已，于是請(qǐng)了假?gòu)男录悠纶s回來了解情況，并聘請(qǐng)律師進(jìn)行仲裁。為了采集證據(jù)，張先生先是要求中原房產(chǎn)為自己作證，中原房產(chǎn)負(fù)責(zé)此項(xiàng)房產(chǎn)買賣的代理人對(duì)此也感到莫名其妙，不明白林小姐怎么一點(diǎn)不與中介聯(lián)系就把上家告了，因此對(duì)于張先生十分配合，表示會(huì)出席作證。
　　
　　張先生又找到了出具證明“無法找到賣方”書面證明的物業(yè)公司，經(jīng)過據(jù)理力爭(zhēng)，物業(yè)公司認(rèn)為自己出具的證明上沒有法人公章，因此沒有意義。而張先生則表示，如果自己由于物業(yè)公司出具的假證明原因而導(dǎo)致敗訴，將轉(zhuǎn)而起訴物業(yè)公司，這才讓物業(yè)公司愿意出席作證。
　　
　　此外，張先生還向銀行、房交中心等部門了解了林小姐是否辦理過貸款手續(xù)等事宜。
　　
　　目前，該案仍在仲裁階段，結(jié)果仍未有分曉。不過經(jīng)過一番奔波折騰，張先生表示，自己算是嘗到了打官司的滋味，對(duì)于房產(chǎn)交易這樣的大事，一旦有一方違約而打起官司，那可真能把人累個(gè)半死。而以投資角度來看，樓市買進(jìn)容易賣出難、流動(dòng)性差的特征，自己也算是深刻體會(huì)了一把。
　　
　　律師點(diǎn)評(píng)：
　　
　　本案的幾大關(guān)鍵在于：
　　
　　一，合同是否成立？期房買賣是否能成立？合同雖是期房買賣，但確系合同雙方真實(shí)意思的表示，不違反國(guó)家法律。合同既然有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵照履行。
　　
　　二，如果買房人貸款辦不出，是否能夠成為其不履行合同的理由？答案是不能，因?yàn)楹炗嗁I賣合同的前提條件便是下家有支付房款的能力，這個(gè)能力并不因?yàn)殂y行沒能辦貸款而缺失。
　　
　　三，物業(yè)公司收取解約通知無效，下家向物業(yè)公司送達(dá)解除合同的通知也無效，因?yàn)樯霞覜]有委托物業(yè)代為收取任何法律文書。
　　
　　四，合同上約定了明確的聯(lián)系方式，上家并非找不到和聯(lián)系不上。退一步講，下家完全可通過中介尋找上家，而中介對(duì)仲裁事先也并不知情。
　　
　　五，本案訴訟結(jié)果的關(guān)鍵在于違約的事實(shí)，到底是誰在故意違約？
　　
　　六，樓市下跌時(shí)賣房者的利益也需要得到保護(hù)。自上海市房屋土地管理局推出單方預(yù)告登記制度后，購(gòu)房者在申請(qǐng)購(gòu)房預(yù)告登記后則可取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。這項(xiàng)登記制度被認(rèn)為是可以避免因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升賣房人違約而給購(gòu)房者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。然而，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)必然產(chǎn)生相反的情形，即購(gòu)房者會(huì)千方百計(jì)逃避履行合同。而這時(shí)候，賣房者如果在簽訂合同后在房交中心辦理單方預(yù)告登記，也能得進(jìn)一步的保護(hù)。單方預(yù)告登記應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》、身份證明以及證明房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的法律關(guān)系已形成的文件。

二手房交易毀約之典型案例：花樣百出只為毀約