案情介紹：2005年初，林先生購買了一套二手房，在房屋交易完畢、取得產權證后，林先生即按照約定支付了全部房款。數日后，當林先生想將自己及家人的戶口遷入新房時，卻意外地發現自己新買的二手房中居然另有戶口，且這個人林先生以前從未接觸過。于是，林先生詢問售房人，原來是售房人購買此房時上家所留下的戶口。售房人表示，自己也無能為力，因為已經聯系不到自己的上家了。
隨后，林先生找到房屋所在地的派出所，派出所表示，該戶口沒有遷入地，故不能遷出。而按有關戶籍管理規定，一套房子戶口只能屬于一戶居民，如果售房人的上家不遷出，林先生就無法遷入。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決。
市民在購買二手房時，一般總是將談判的重點集中在房屋的產權、價格、地段、房型、樓層和朝向等方面，而忽略詢問該房屋內的戶口情況。正是看起來不怎么重要的戶口，可能引發嚴重的后果。
筆者了解到，在司法實踐中，因戶口引發的二手房買賣糾紛有逐年上升之勢。買賣雙方辦理了產權過戶手續，買方也向賣方付清了房款。但買方辦理戶口遷入手續時發現，賣方甚至更上手的戶口并未從已屬于自己的房屋中遷出，以致自己的戶口無法遷入。這樣一來，購房人支付了全額房款，取得了房屋產權，但自己的房子里還“裝”著陌生人的戶口。
一旦發生戶口糾紛，處理起來非常復雜。因為目前戶籍管理屬于公安部門的行政管理，不屬于法院的受案范圍，法院通常不受理二手房交易中僅以戶口遷移為訴訟標的的案件。而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，該房屋是賣方的唯一房屋，沒有其他的房屋可供遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關都無法將賣方戶口強行遷出。相應地，買方戶口也就無法遷入。因此，戶口問題事后補救是非常困難的，應將重點放在事前預防上。
對此，律師建議，在購買二手房時，市民應注意以下幾點：第一，要求賣方出示戶口簿，并復印留存，通過審查戶口簿可大致了解戶籍情況。第二，在交易之前，到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍情況記錄。第三，對于確有戶口存在的房屋，購房者在簽訂房屋買賣合同時，應就戶口問題與賣方協商，約定適當的付款方式和違約責任。比如，可以將所購房屋內全部戶口遷出作為付清全部房款的條件。在合同中明確約定，賣方未按時遷出戶口時應承擔的違約責任，這樣可以免除購房者的舉證責任。
業內人士指出，在目前房屋產權轉讓與戶籍遷移相分離的體制中，法院是否有權對戶口遷移的訴訟做出強制性判決，或是購房者是否可以對賣方及其親屬的戶口申請強遷等問題，還有待進一步研究和解決。因此，購房者一定要事先留心戶口問題，減少不必要的糾紛。
50010302002461號