案情：吳某通過中介看中一套虹口區的二手房，經過中介的居間服務，吳某與上家朱某簽訂了《房地產買賣合同》。合同簽訂當天吳某付了定金1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發出書面通知，認為上家隱瞞了在一年左右內房屋（深圳房地產律師注）里連續死亡兩人的重要事實，造成重大誤解，要求解除買賣合同。上家原本不同意解除買賣合同，經中介溝通后同意解除買賣合同，但對定金返還不能達成一致。兩個月后，上家將房屋（深圳房地產律師注）另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。庭審中，下家吳某認為，房屋（深圳房地產律師注）內發生過死人情況，不吉利，因上家沒有告知而產生誤解，合同解除歸咎于上家。上家認為，生老病死屬人之常理，下家沒有詢問，自己沒有告知的義務，合同解除應歸咎于下家。法院判決將合同解除歸咎于下家，駁回了吳某的訴訟請求。
點評：買賣合同簽訂后，因為“不吉利”的原因要求退房一案為什么會敗訴呢？筆者認為，主要有三個原因：（1）人員死亡的事實是否應當告知存在爭議。多數人認為，除非下家事先有特別要求，否則上家對屋內死過人的情況沒有法定的事先告知義務。（2）沒有證據證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤決定的行為。（3）重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質、內容、行為對象或其他直觀信息認識錯誤，導致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購房目的是用作婚房，但由于無證據證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋（深圳房地產律師注）內原有設施、家具，法院據此沒有采納他的辯解。但筆者認為，如果有證據證明，下家購房的確是用作婚房，法院應酌情采納吳某的請求，至少應免除雙方的締約過失。
50010302002461號