案情：吳某通過中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經(jīng)過中介的居間服務(wù)，吳某與上家朱某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同簽訂當(dāng)天吳某付了定金1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認(rèn)為上家隱瞞了在一年左右內(nèi)房屋（深圳房地產(chǎn)律師注）里連續(xù)死亡兩人的重要事實，造成重大誤解，要求解除買賣合同。上家原本不同意解除買賣合同，經(jīng)中介溝通后同意解除買賣合同，但對定金返還不能達(dá)成一致。兩個月后，上家將房屋（深圳房地產(chǎn)律師注）另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。庭審中，下家吳某認(rèn)為，房屋（深圳房地產(chǎn)律師注）內(nèi)發(fā)生過死人情況，不吉利，因上家沒有告知而產(chǎn)生誤解，合同解除歸咎于上家。上家認(rèn)為，生老病死屬人之常理，下家沒有詢問，自己沒有告知的義務(wù)，合同解除應(yīng)歸咎于下家。法院判決將合同解除歸咎于下家，駁回了吳某的訴訟請求。
點評：買賣合同簽訂后，因為“不吉利”的原因要求退房一案為什么會敗訴呢？筆者認(rèn)為，主要有三個原因：（1）人員死亡的事實是否應(yīng)當(dāng)告知存在爭議。多數(shù)人認(rèn)為，除非下家事先有特別要求，否則上家對屋內(nèi)死過人的情況沒有法定的事先告知義務(wù)。（2）沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤決定的行為。（3）重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對象或其他直觀信息認(rèn)識錯誤，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購房目的是用作婚房，但由于無證據(jù)證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋（深圳房地產(chǎn)律師注）內(nèi)原有設(shè)施、家具，法院據(jù)此沒有采納他的辯解。但筆者認(rèn)為，如果有證據(jù)證明，下家購房的確是用作婚房，法院應(yīng)酌情采納吳某的請求，至少應(yīng)免除雙方的締約過失。
50010302002461號