案情：馬某為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。合同約定，馬某委托中介為其提供居間服務，以不低于23萬元的價格出售房屋（深圳房地產律師注），委托期限自2002 年9月1日起至同年11月30日止。合同約定，上家在委托期內私下與他人成交的，視作居間合同成立，應按房屋（深圳房地產律師注）成交價格的2.5％計收中介服務費。居間合同簽訂后不久，中介發現馬某與中介推薦的客戶王某私下成交。經交涉，馬某認為，房屋（深圳房地產律師注）是他們夫妻共有財產，自己以個人名義與中介簽訂的居間合同是無效合同，并以此為由拒付中介費。經多次協商無果，無奈，中介將馬某告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費。一審法院查明上述事實，認定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費。對此馬某沒有上訴。點評：依法簽訂的合同受國家法律保護。
馬某被判按約支付中介費，體現了合同的嚴肅性及國家法律法規的強制性。那么，馬某提到的合同無效理由為什么不成立呢？筆者認為，居間合同與房屋（深圳房地產律師注）買賣合同有本質的區別。屬共同財產的房屋（深圳房地產律師注），若未經所有共有權人同意，部分權利人出售房屋（深圳房地產律師注）的行為是無效的。但對于居間合同來說，不能如此簡單認定。在司法實踐中，一種意見認為，居間合同的本質是基于居間服務的委托合同，委托人只要是完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經訂立即可生效。由于對委托居間的房屋（深圳房地產律師注）沒有合法的處置權而居間不成的，不影響居間合同的效力。另一種意見認為，如果委托人對所委托居間的房屋（深圳房地產律師注）沒有合法處置權且不能形成表見代理，事后又不能得到追認的，居間合同則歸于無效。如果中介經紀人履行了必要的審查義務且委托人隱瞞了權利瑕疵的，中介可按約或根據實際損失追究委托人的締約過失責任。在本案中，無論采用上述哪種觀點，由于馬某和王某已實際成交，因此居間合同無效的辯解當然不能被采納。
50010302002461號