法官指點(diǎn)化解二手房買賣糾紛方案

近來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，二手房買賣也日漸火爆。二手房買賣主要發(fā)生在個(gè)人之間，可變因素較多，極易引發(fā)糾紛。日前，北京海淀法院東升法庭經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，二手房買賣糾紛多發(fā)主要有4個(gè)方面的原因。

　　出賣方受利益驅(qū)使

　　中途違約

　　二手房買賣的手續(xù)較多，從簽訂買賣合同到最終完成過(guò)戶需要一段時(shí)間。由于房屋價(jià)格上漲較快，在此期間出賣方中途違約即使需雙倍返還定金，但將房屋以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給他人后仍會(huì)獲得更多的收益。近年來(lái)，買受方訴至法院，要求出賣方繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶手續(xù)的案件有所增多。

　　陰陽(yáng)合同導(dǎo)致履行爭(zhēng)議

　　在二手房買賣中，買賣雙方在房地產(chǎn)中介公司的操作下通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭(zhēng)的事實(shí)。由于兩份合同的約定存在一定差異，且文本內(nèi)容大多不規(guī)范、不明確，當(dāng)事人在實(shí)際履行過(guò)程中極易出現(xiàn)爭(zhēng)議，從而引發(fā)糾紛。

　　房屋權(quán)屬暇疵引發(fā)糾紛

　　房屋多為家庭成員的共有財(cái)產(chǎn)，在出賣時(shí)需全體共有人一致同意。二手房買賣中，因出賣房屋未經(jīng)全體共有人同意、房屋權(quán)屬存在瑕疵而導(dǎo)致交易受阻、引發(fā)糾紛的情況并不罕見。尤其在房屋價(jià)格上漲較快的情況下，一些事后反悔的出賣人也會(huì)以此為由要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

　　央產(chǎn)房過(guò)戶受政策限制

　　央產(chǎn)房即中央直屬機(jī)關(guān)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。受相關(guān)政策限制，一些央產(chǎn)房不能正常交易過(guò)戶。一些被允許上市交易的央產(chǎn)房，也往往因?yàn)橘u房人未能與單位妥善解決住房面積超標(biāo)等問(wèn)題，而致使買賣中無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。由此引起的二手房買賣糾紛也占一定比例。

　　針對(duì)上述情況，海淀法院的法官們認(rèn)為，應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定，堅(jiān)持維護(hù)交易安全、調(diào)解優(yōu)先的原則，力爭(zhēng)妥善處理糾紛:一是力爭(zhēng)維護(hù)合同有效性和交易安全，保障正常交易秩序和群眾生活穩(wěn)定，保護(hù)善意第三人的合法利益；二是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲后出賣方以各種理由悔約的案件，堅(jiān)持差價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，增加違約成本；三是充分行使釋明權(quán)，幫助當(dāng)事人作出正確選擇，同時(shí)堅(jiān)持調(diào)判結(jié)合，及時(shí)化解糾紛；四是通過(guò)發(fā)送司法建議等途徑，規(guī)范房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)營(yíng)行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境，降低糾紛發(fā)生幾率。