在二手房買賣糾紛中，有一類糾紛非常具有代表性，那就是，雙方簽訂了房屋買賣合同，但隨后因為市場房價的波動，大幅上漲或大幅下跌，就會造成一方當事人惡意毀約，作為守約方，應當如何應對這種惡意的毀約行為呢?
以買房方為例，律師為您講解防范風險的應對策略。
首先，買房方應當對這一情形有一個預見，在雙方簽訂買房協議時就要設計相關條款以備糾紛的發生。如果自身沒有專業能力進行相關合同條款的設計，可委托進行操作或就此問題專項咨詢，這叫花小錢辦大事。
其次，對這種惡意的毀約行為約定違約金條款，違約金的約定是有技巧的，比如說賣方不按約收取購房款，不按約交付房屋，無故解除合同的，應當向買方支付違約金。如買方因此還有其他損失的，賣方還應進行賠償。
第三，違約金的數額不宜約定的過低，因為違約金數額過低的話，意味著違約成本過低，繼續履行合同的成本比惡意違約的成本還高的話，賣方肯定會選擇違約。所以，違約金數額應當約定的高一些，以顯示其約束力度。
第四，對于賣家違約后，買方還存在的其他損失，賣方還是要進行賠償的。但是買方是要舉證證明自己確定存在的損失。具體到房屋漲跌損失的確定，可以按以下方式進行：
一、與賣方協商確定損失，以和解方式了結，可簡單快速;
二、雙方不能協商確定的：可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;如果沒有最相類似房屋比照的，可委托專業機構評估確定房屋漲跌損失。
當然，作為買房一方，合同目的是為了購得房產，賠償損失倒在其次。所以，買方首先應要求違約方繼續履行合同，交付房屋，同時，主張違約金的給付和其他損失的賠償。
房產的買賣無論對誰來說，都是一件大事，應當慎重對待，必要時委托幫您化解、規避其中潛在的風險，不要簡單的認為買房只要簽訂一份市房地局提供的一份標準購房合同范本就可以萬事大吉了，律師告訴您，真正能夠個性化保護您權益的條款都是在自我設計的附加條款里面。而這些，示范文本都是沒有的。
律師提示：具體案情不同，需要個案分析，及早委托介入，可使您權益保護更加完整。
50010302002461號