在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，有一類糾紛非常具有代表性，那就是，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但隨后因?yàn)槭袌?chǎng)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，大幅上漲或大幅下跌，就會(huì)造成一方當(dāng)事人惡意毀約，作為守約方，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)這種惡意的毀約行為呢?
以買(mǎi)房方為例，律師為您講解防范風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略。
首先，買(mǎi)房方應(yīng)當(dāng)對(duì)這一情形有一個(gè)預(yù)見(jiàn)，在雙方簽訂買(mǎi)房協(xié)議時(shí)就要設(shè)計(jì)相關(guān)條款以備糾紛的發(fā)生。如果自身沒(méi)有專業(yè)能力進(jìn)行相關(guān)合同條款的設(shè)計(jì)，可委托進(jìn)行操作或就此問(wèn)題專項(xiàng)咨詢，這叫花小錢(qián)辦大事。
其次，對(duì)這種惡意的毀約行為約定違約金條款，違約金的約定是有技巧的，比如說(shuō)賣(mài)方不按約收取購(gòu)房款，不按約交付房屋，無(wú)故解除合同的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)方支付違約金。如買(mǎi)方因此還有其他損失的，賣(mài)方還應(yīng)進(jìn)行賠償。
第三，違約金的數(shù)額不宜約定的過(guò)低，因?yàn)檫`約金數(shù)額過(guò)低的話，意味著違約成本過(guò)低，繼續(xù)履行合同的成本比惡意違約的成本還高的話，賣(mài)方肯定會(huì)選擇違約。所以，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)約定的高一些，以顯示其約束力度。
第四，對(duì)于賣(mài)家違約后，買(mǎi)方還存在的其他損失，賣(mài)方還是要進(jìn)行賠償?shù)摹５琴I(mǎi)方是要舉證證明自己確定存在的損失。具體到房屋漲跌損失的確定，可以按以下方式進(jìn)行：
一、與賣(mài)方協(xié)商確定損失，以和解方式了結(jié)，可簡(jiǎn)單快速;
二、雙方不能協(xié)商確定的：可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;如果沒(méi)有最相類似房屋比照的，可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。
當(dāng)然，作為買(mǎi)房一方，合同目的是為了購(gòu)得房產(chǎn)，賠償損失倒在其次。所以，買(mǎi)方首先應(yīng)要求違約方繼續(xù)履行合同，交付房屋，同時(shí)，主張違約金的給付和其他損失的賠償。
房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)無(wú)論對(duì)誰(shuí)來(lái)說(shuō)，都是一件大事，應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待，必要時(shí)委托幫您化解、規(guī)避其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，不要簡(jiǎn)單的認(rèn)為買(mǎi)房只要簽訂一份市房地局提供的一份標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同范本就可以萬(wàn)事大吉了，律師告訴您，真正能夠個(gè)性化保護(hù)您權(quán)益的條款都是在自我設(shè)計(jì)的附加條款里面。而這些，示范文本都是沒(méi)有的。
律師提示：具體案情不同，需要個(gè)案分析，及早委托介入，可使您權(quán)益保護(hù)更加完整。
50010302002461號(hào)